旺角商業地王最低估值73億 降五成 年初最高估228億 涉152萬呎樓面來季招標

2022年即將完結，政府昨公布來季（即2023年1至3月）賣地計劃，由構思重建規劃至今歷時約20年的旺角洗衣街前水務署商業官地勢成焦點，雖然通關在即，惟市場氣氛淡靜下登場，其身價大縮水，由今年初最高估值達228億元，削減近一半，最高估值僅121億元，個別估值更低見約73億元水平，每方呎樓面地價4800元。有測量師指出，在經濟前景不明朗下，商用物業前景仍不被看好。

發展局長甯漢豪表示，政府將於來季推出旺角洗衣街商業用地，項目將提供逾152萬方呎商業樓面，為罕有九龍區大型商業用地，賣地條款要求中標發展商興建政府指定的社會福利設施、社區會堂、公共交通交匯處、過境巴士站及公眾停車位。雖然近期商業地招標反應一般，甯漢豪稱考慮到政策目標，上述用地於2019年改劃成商業用地，過去數年已處理道路刊憲及改善行人系統，由於地皮坐落人流暢旺的地帶，認為有需要盡快推出。

每呎樓面地價估值低見4800元

事實上，今年初公布的本年度賣地計劃時，市場對該地估值約152.41億至228億元，每方呎樓面地價估值約1萬至1.5萬元。不過，綜合測量師估計，上述項目最新估值介乎73.16億至121.94億元，預計每方呎樓面地價低見4800元，至最高8000元，即較年初時大跌47%至52%。

普縉助理總監（估值及諮詢）李雋傑表示，按現時經濟前景，加上美國息口走勢等不明朗因素，商業用地的前景仍欠佳，連同新近商用物業的成交價，故調低估值約40%，每方呎樓面地價由年初1萬元降至6000元。翻查資料，上述旺角前水務署地皮，政府早在約20年前已有計劃出售，並經歷長時間研究，終在2017年落實興建1幢逾70層高的摩天大廈計劃。

來季只推1幅住宅官地 涉490伙

另外，甯漢豪指出，來季只推出1幅位於荃灣寶豐路的住宅官地，料提供約490伙，較本財季（即10至12月）3幅官地預計可提供的2500伙大跌八成，而來季賣地計劃亦不涉及港鐵及市建局項目。該地皮估值約11億至15億元，預計每方呎樓面地價3500至4800元。對於近月政府接連以低於市場估值批地，甯漢豪表示，政府對每幅官地都有一個底價，由地政署專業估價師作出估算，批出地皮即代表有關價格是屬於政府願意接受的市價。她重申，政府有政策要持續推地，不能夠靜待經濟好的時候才推出土地，否則供應難達標。

對年初公布本年度賣地計劃所提及港鐵東涌東站項目，至今未有推出時間表，甯解釋該地主要支援東涌延線興建，政府希望有關支線明年動工，現時運輸及物流局正跟港鐵就延線協議商討，要待完成協議才推。她預計，來季有8個私人換地項目可於季內完成補價，料涉約2630伙，總計上述數個渠道，來季料可提供約3120伙，較上季減47%，連同首3個財政季度約12,950伙，全年預計提供16,070伙，超出全年供應目標1.29萬伙逾25%。