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零售市道轉差,但本港銅鑼灣仍蟬聯全球最昂貴商業街。戴德梁行公布《全球主要大街》年度報告,有關報告於今年6月完成,即未反映反修例風暴對舖市租金的影響。報告指銅鑼灣租金為每年每方呎2745美元, 即21,411港元,名列榜首;而美國紐約第五大道上段以每年每方呎2250美元,即17,550港元排行第二;排名第三為英國倫敦新龐德街,其租金於過去12個月按年上升2.3%,為每年每方呎1714美元,即約13,369港元。


戴德梁行執行董事林應威表示,本港自6月起局勢不穩,遊客人數和零售額大幅下降,部分零售商的周末生意大受影響,因此零售市場承受壓力愈來愈大。零售租金過去幾個月錄得跌幅,至年底前租金走勢未見明朗。


然而,部分零售商認為目前的市場調整是一個難得的機會,讓他們重返一線商業街道,故預計一線商業街道店舖組合將調整。


來源:明報


戴德梁行最新報告顯示,銅鑼灣於去年取代紐約第五大道上段,連續5年位居榜首位置。而今年銅鑼灣再次蟬聯全球第一,租金為每年每平方呎2745元(美元‧下同);第五大道上段位列全球第二,租金為每年每平方呎2250元;倫敦新邦德街位居全球第三,其租金於過去12個月按年上升了2.3%,為每年每平方呎1714元。

該行指出,香港面對近期的動盪局勢,零售租金表現尚可,但對未來的市況則持充滿不確定性因素。戴德梁行香港商業地產部主管、執行董事林應威表示,根據截至今年6月本報告完成時的統計資料,香港銅鑼灣今年再次成為全球最昂貴的零售街道。自6月起,香港社會局勢不穏,遊客人數和零售額大幅下降,部分零售商的運作於周末日因而大受影響,因此香港零售市場承受的壓力愈來愈大。

他指出,香港的零售租金於過去幾個月錄得跌幅,到年底前租金走勢未見明朗。另外,當中以針對大眾市場需求和本地消費的行業,例如教育、生活、體育與運動休閒等,表現會較為理想,故這類型的零售商正謹慎地尋找擴充的機會,或尋求更有利的租賃條款。

報告作者、戴德梁行歐洲、中東及非洲零售市場研究部主管Darren Yates表示,結果反映主要零售街道租金依然表現強勁。全球頂級零售商業街道的租金一向非常穩定,零售走向亦趨清晰。然而,在表現偏軟的地區,尤其是歐洲和北美較為成熟的市場,租金面臨下行壓力。在亞太地區,市場更加多樣化,零售業普遍表現良好。

亞太區表現強勁,80%以上的地區租金有所上升或保持穩定。印度的表現尤其強勁,多個城市的租金錄得升幅。在大中華區,有七條商業街道躋身了亞太區排名首20位,包括香港、北京、上海、深圳、廣州、台北和南京。各地的排名與去年持平,當中南京更上升了三位以躋身亞太區排名榜。


來源:信報


旺角西洋菜南街曾是內地自由行消費熱點,但現時該地段有不少「吉舖」,或以短租形式租出,如曾由韓國化妝品牌innisfree、以月租160萬元租用的西洋菜南街58至60號,部分樓面由手機配件店以月租30萬元租用。上述舖位多年前由甜品店許留山租用,至2013年被innisfree以月租160萬元「踢走」;今年7月,innisfree約滿離場,業主叫租130萬元,以整個舖位約4500方呎計,呎租約289元。在反修例風波持續下,遲遲未獲承租,最終於上月獲手機配件店,以短租形式租用地下及一樓部分,估計月租約30萬元,以面積約3300方呎計,呎租約91元。


中原(工商舖)商舖部市務經理李世基表示,市場上有不少舖位業主減價出貨,如佐敦吳松街57號地下,面積約700方呎、連700方呎自建閣樓,叫價由4300萬元下調26%至3200萬元。佐敦道40至44A號聯德大廈地下C號舖,面積約650方呎,叫價亦由4,800萬元調整至3800萬元,下調21%。


另土地註冊處資料顯示,粉嶺安樂門街15號全幢工廈,10月底以1.5億元易手,新買家為寶麗光有限公司,其公司董事包括鄭樹安、鄭兆權、郭富榮等,同為捷和實業要員。據悉,物業可受惠於政府推出的活化工廈計劃,申請改裝活化作其他用途,如零售、教育或安老機構及數據中心等。


來源:明報


社會衝突近日再度急劇惡化之際,本港零售市道大受打擊,旺區舖租亦大跌;9月遭速食時裝(Fast fashion)品牌 FOREVER 21棄租的旺角西洋菜南街百寶利商業中心近2萬方呎巨舖,新近獲本地時裝集團包浩斯(0483)(Bauhaus)以短租形式承租,市場估計月租僅約30萬元,較FOREVER 21舊租大減88%。


上述舖位為西洋菜南街百寶利商業中心地下10至11號舖,以及1至3樓;市場人士指出,舖位自FOREVER 21於9月遷出後,業主隨即以月租約200萬 元 放 租( 長 租 ),據Bauhaus公司網站及記者現場所見,有關舖位已由Bauhaus租用,作特賣場(Outlet)之用。市場消息指出,今次Bauhaus以短租形式租用,預料租期將到明年農曆新年後,租金僅約30萬元,足比業主叫租大減85%,若對比FOREVER21遷出前所付的月租約263.8萬元,更是勁減89%。


若以該舖總面積19,217方呎,相信應為Bauhaus現時在港最大分店,若以月租30萬元計,呎租僅約15元。


來源:明報


政府銳意開拓第二個核心商業區,觀塘發展變得多元化,亦吸引各大小投資者入市。今年7月由瑞安建業(0983)以近3.87億元、呎價約1.39萬元售出的觀塘偉業街93號全幢銀座式商廈「93WYS」,業主推出部分單位放租。美聯旺舖營業董事陸澤森表示,其中5至19樓為分層單位,面積介乎約380至580方呎,意向呎租約36元起。


另外,萊斯物業客戶經理陳鳳霞表示,觀塘巧明街95號世達中心低層單位,面積約1572方呎,以990萬元連租約成交,平均呎價約6297元,市場呎租18至20元,租金回報達3.2厘,租約期至2020年6月。


原業主於2012年以472萬元購入,持貨7年,帳面獲利518萬元或逾1倍。新買家為投資者,購入單位作長線收租。


來源:明報


市區工業舊廈近年成為收購重建目標之一,陞域集團最近就旺角廣東道中華漆廠大廈申請強拍,現持有逾8成業權,物業估值約3.3億元,料重建成商住項目機會較高。


申請文件顯示,強拍申請人為星粵發展有限公司,為海外註冊公司,不過該廈部分樓面現時為陞域集團總部,據悉由資深投資者「波叔」鄧成波等相關人士,早於2011年以2.06億元購入項目1至9樓共9層樓面至今,當年曾計劃全幢活化,主要用作工作室、貨運及辦公室等用途。


申請人現持有該廈約85.7%業權,尚餘地下樓面未能成功收購。地下劃分為3個地舖,估值約7,105.65萬元,由北海集團相關人士擁有。該物業地盤面積約8,000平方呎,現為1幢10層高工廈,設地舖及9層工業樓面,樓齡約57年,由於申請人已持有逾8成業權,符合強拍門檻。


若重建為住宅,以最高商住地積比9倍發展,預計可重建樓面約7.2萬平方呎,以估值計算,每平方呎樓面地價近4,600元,不過亦不排除發展商會考慮改劃商用、補地價重建,但預計獲批難度較高。


來源:香港經濟日報


第三季甲廈租務淡靜,租金受壓,戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝指,本地事件令機構擴充上非常審慎,明年租金料跌約1成,地區上長遠睇好啟德區。


戴德梁行統計數字顯示,第三季商廈租金跌幅加劇,中環每呎現133.7元,按季跌3.2%,是7年來最大單季跌幅,而中環今年累積租金跌幅為3.8%。待租率方面,中區升至7.4%,是2005年以來最高。


蕭亮輝指,受外圍及本地事件影響,機構對營商前景有所憂慮,紛減慢擴充步伐,而中區最受影響,「核心區租務主要來自兩類租客,一是區內客擴充,另一類是歐美或內地機構首度來港,兩種需求在過去半年轉淡靜,而第三季本港事件出現後,更拖慢租務甚至取消計劃擴充。」


對於後市,他料第四季未有大量新供應推出,亦乏租務活動,待租率料輕微上升第四季租金亦出現下跌。至於明年,他相信營商環境艱難,成寫字樓需求的負面因素,「本地事件尚未知何時完全平息,環球因素如貿易戰,或會漸明朗化,但內地經濟亦放緩,預計租金明年再向下調,幅度平均約7至9%,中區龍頭區份幅度約8至13%,平均約10%。」


來源:香港經濟日報


美聯工商表示,觀塘美德工業大廈3樓F室,面積約6829方呎,業主意向租金約10萬元,呎租約15元。

該行指出,單位四正實用,配備寫字樓裝修,內籠新淨企理,會議室、茶水間及冷氣系統齊全,由單位外望可享郵輪碼頭及海濱長廊,景觀開揚。

美德工業大廈位置交通便利,數分鐘即達觀塘碼頭巴士總站,步行約8分鐘往來觀塘港鐵站或觀塘碼頭,沿途銀行、食肆及民生商舖林立。

來源:信報


美聯商業表示,上環勝基中心高層單位放售,面積約1603方呎,連租約出售,意向價約2693萬元,呎價約1.68萬元。

該行指出,物業座落皇后大道中中段,旺中帶靜,交通四通八達,距離上環港鐵站僅需3分鐘步程,巴士、小巴及電車近在咫尺,前往港澳碼頭亦只需約數分鐘路程,方便公幹人士往來珠三角地區。

根據美聯商業資料顯示,勝基中心近年罕見有單位放售,相信是次優質放盤有價有市,升值潛力無限,勢必吸引買家積極承接。


來源:信報


「舖王」鄧成波家族近年積極變身成發展商,並積極進行併購。土地審裁處文件顯示,鄧成波或相關人士持有超過85%業權的大角嘴中華漆廠大廈,最新申請強拍,項目估值超過3.3億元。


上述強拍申請為今年第34宗申請,較去年同期錄29宗申請,按年增加17%。據強拍申請文件顯示,鄧成波透過星粵發展有限公司,申請上述大角嘴廣東道1163號、鴉蘭街5B號中華漆廠大廈進行強拍,以便統一業權重建。文件指,星粵發展已持有整幢物業21份業權中的18份,即佔約85.7%,而餘下3份業權、即約14.3%,由雅蘭置業有限公司持有,董事包括中漆集團(1932)及北海集團(0701)主席林定波等。


中華漆廠大廈佔地約8000方呎,現為一幢9層高的工廈,據測量師估計,物業最新估值約3.3億元。值得一提的是,北海集團與鄧成波家族過往都有生意來往,如2018年北海集團以9億元向鄧成波出售西貢康定路7號及9號的兩幢中華製漆廠房,同時以5.3億元向鄧成波收購「簡悅酒店•銅鑼灣」,鄧成波兒子則以月租132.5萬元租用3年。


資料顯示,鄧成波持有的九龍城衙前塱道3至13號,去年亦向土地審裁處申請強拍,項目樓高6層,1967年落成,樓齡約51年,鄧成波等人持有當中八成業權,餘下則由金朝陽集團(0878)主席傅金珠或相關人士持有,項目當時估值約6億元。


鄧氏亦就持有逾80%業權的尖沙嘴嘉蘭圍3號申請強拍,項目佔地3660方呎,預計將重建作商廈,可建近4.4萬方呎,項目估值約4.34億元。


來源:明報


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