市建局「豬頭骨」招標已過時

市區重建局行政總監韋志成罕有地在其網誌連續兩次為九龍城啟德道重建項目收回招標解畫，強調唯一入標的長實（01113）提出額外條款，而且「入標價遠低於市場估值的下限」，認為公布該份標書的標價「對樓市會造成一定的衝擊和連鎖反應」。總括而言，收回招標的決定，責任不在局方。

啟德道項目風險高削吸引力

然而，啟德道重建項目被外界形容為「三尖八角」，皆因早年樓價持續上升時，部分中小地產商透過收購一兩座相連的九龍城舊樓，再重建成單幢樓出售賺錢，致九龍城新舊樓縱橫交錯。市建局啟德道項目旁邊也有兩幢樓齡不足20年的單幢樓曉薈及啟城軒，當局無意收回，於是地盤形狀呈不規則，影響入標價。

另外，該地皮還須興建分層地下廣場、地下公眾停車場和社區設施。這些建築既要營運管理，又無法迅速出售收回現金，地產商都視之為額外成本，樓價攀升時「硬啃豬頭骨」未嘗不可，惟現時準業主寧租不買，啟德一帶供應多，地產商自然審慎。更重要的是，地下建設成本高昂，而且宋王臺一帶掘地風險高，若掘到文物又要停工考古，會進一步影響招標價格，以及地產商投標意欲。

港鐵改條款重推地反應不俗

故此，該項目雖然有30個發展商及財團有發展意向，最終出標僅得長實一家，意味大部分財團都是抱着觀望態度，有意了解市建局意向，無意真金白銀抬錢入標，也反映在目前市場環境下，要地產商哽豬頭骨的招標方式似乎行不通。

另一家公營機構港鐵（00066）的招標，做法靈活得多。去年流標的東涌東站物業項目，港鐵把其拆細一半，兼且容許地產商毋須興建商場後再次推出，對中小型發展商更具吸引力。港鐵管理層也明言，需要靠物業補貼鐵路發展，目前東涌延線正在動工，故此更改項目內容後重推，希望迎合市場及得到業界支持，結果接獲33份意向書，反應不俗。

面對地產市道欠佳，現金流尚且穩健的港鐵也願意靈活改變；反觀市建局表明未來兩年需要投入約300億元，處理多個土瓜灣重建項目的收購開支，現時啟德道收回招標後卻研究自行發展，就算不會加重資金壓力，卻幾乎肯定的是，經過一番折騰後，項目在2030/31年度落成的機會相當渺茫。

隨着香港北部都會區及中部水域發展，地產商未來不愁沒地建屋，只怕高價投地後因供應過剩而無法回本。市建局仍認為發展商像往時一樣，為增加土儲願意硬啃豬頭骨，又義正詞嚴地指摘地產商改條款兼賤價入標，更沒有因應自己及市場實際需要調整項目內容及作出檢討，除了作風官僚外，似乎也反映其不了解行業情況。