本港首間變形金剛主題餐廳、位於銅鑼灣羅素街金朝陽中心的Transformers The ARK於今年2月結業後，其兩層複式巨舖放租一段時間，終獲租客承租，月租120萬元，較舊租高20%。據了解，新租戶為金融機構，料為證券商。

事實上，由兩年前通關後至今，核心零售區已錄得最少6宗證券商租用一線地段舖位個案，並以今次羅素街舖位的月租金額最大，同時是港島區面積最大的一個舖位。業界指出，證券相關行業支撐舖市，料今年舖租見底橫行。

Transformers The ARK原本於2022年5月疫情期間，承租銅鑼灣羅素街38號金朝陽中心地下A、B、C舖及1樓兩層複式舖位，地下建築面積約3229方呎，1樓建築面積約3873方呎，合共建築面積約7102方呎，月租為100萬元，呎租約141元。

據悉，變形金剛主題餐廳租用3年，另加3年續租權。該餐廳花了一年時間裝修，並於舖位外牆裝設巨型LED屏幕播放立體3D動畫，在2023年4月即租用接近一年才正式開業。但去年中已有消息傳出餐廳有意提早結業，複式巨舖擬尋求頂租，最終在今年2月正式結業，實際經營不足兩年。

較舊約貴20% 高峰月租千萬

代理指出，上址去年中曾以每月180萬元推出放租，去年底減至150萬元，直至今年初餐廳確認撤出後進一步降價到140萬元。市場人士透露，舖位近期獲數名租戶洽租，最終以一家金融機構出價最高，以每月約120萬元承租，呎租約169元，較3年前舊租高20%。據了解，新租戶為一間證券商，看中舖位位置搶眼，加上外牆設大型屏幕，具有廣告效應，故承租該巨舖。

該金朝陽中心複式巨舖，於十年前零售高峰期曾分間成兩個部分出租，租客包括英國奢侈品巨頭Burberry及貴價名錶，月租合共約1000萬元，故目前租金仍較高位低88%。

兩年6宗證券行租一線舖

近年零售業低迷，不少零售商以收縮為主，導致昔日搶手的核心零售區街舖缺乏承接。同一時間因租金大幅下滑，造就證券商成為舖市一股新興勢力，由以往租用樓上舖轉為主攻地舖。據本報統計，由2023年2月恢復通關後至今約兩年，已最少有6宗證券商租用銅鑼灣、尖沙咀及旺角一線地舖的租賃個案，並以今次金朝陽中心舖位月租最貴。

銅鑼灣羅素街曾為全球最貴租地段，近年租金較高位挫七成至八成，去年已有證券商率先進駐。富途證券於去年9月承租位於羅素街及利園山道交界單邊的羅素街59至61號麗園大廈地下G舖，建築面積700方呎，月租78萬元，呎租約1114元。舖位以往曾由珠寶金行、藥房等旅客相關零售商租用，在2012年零售高峰時期，月租一度高見220萬元。而富途證券暫時是最積極承租地舖的券商，由通關至今共承租港九及新界共4個舖位，分別位於銅鑼灣、尖沙咀、 旺角及荃灣等人流旺盛的地段。

核心區地舖租金見底橫行

仲量聯行香港主席曾煥平直言，十多年前羅素街租金高昂，只有國際名牌或鐘錶珠寶店有能力進駐。目前租金雖然大跌，惟市道表現平平，零售品牌租舖意欲不強，令近年先後出現食肆、平價時裝等較民生的租戶在羅素街開舖，故對於證券商接連進駐一線地段亦不感意外。他認為，現時租金水平已有不少商戶可負擔，故租金再跌機會不大，料年內一線區地舖租金見底橫行。

利嘉閣商業部/商舖部及投資部表示，柯士甸道83號柯士甸廣場全幢物業，建築面積約9.9萬方呎，意向售價約8.9億元，呎價約8990元。

該行指出，柯士甸廣場目前出租率約94%，每月租金收入逾240萬元。物業附近各式食肆及夜店林立，人流暢旺；加上區內交通網絡完善，毗鄰港鐵站，亦有多條巴士及小巴路線前往全港各區，方便快捷 。

資本策略地產(00497)旗下中環核心商業區全新商業項目DL TOWER，新近錄得地下商舖及20樓商業樓面成交，涉及金額共逾1.2億港元。

是次成交樓面包括地下商舖，面積約2,232方呎，成交金額8,000萬元，呎價約3.58萬元；該舖設來去水裝置，現時由餐飲業承租，將連同租約一併出售，月租約25萬元，新買家可享約3.8厘租金回報；另一宗成交為20樓全層單位，面積約2,371方呎，以約4,030萬元售出，呎價約1.7萬元。

該公司執行董事何樂輝表示，是次項目連環錄得成交，均由投資者承接，反映商業市場經過一輪調整後，投資者已消化消息，觀望情緒漸減退，對商業市場重拾信心，相信隨整體市況再度向上，商業物業將回復交投暢旺。

項目至今已售出約五成商業樓面，現時項目尚餘11層商業樓面待承接；其中已獲德林控股(01709)以近3億元購入大廈的最高5層全部單位及命名權，呎價逾2.53萬元。

互聯網券商富途證券至2023年7月在尖沙咀開設首間門店後，一直密密擴張。消息指，該行將在銅鑼灣再開一店，新舖位於羅素街，並有2層。

富途在銅鑼灣利園道已有一舖，於去年10月開設。據悉，新實體店選址在羅素街38號地下及1樓。連同金鐘總辦公室客戶專區，其在港常設服務點增至6個。

該行視實體店為與投資者面對面溝通的渠道。提供互動交流空間、學習平台，並展示其產品優勢，也可以為投資者開戶。翻查資料，至去年10月，尖沙咀店、旺角及荃灣實體店已服務逾3萬人次，舉行了超過120場講座。

紀惠集團再有物業放售，其持有的佐敦柯士甸道83號柯士甸廣場全幢商業物業，以約8.9億港元放售，呎價低至約9,000元。利嘉閣商業部/商舖部及投資部蔡偉樑稱，該物業坐落柯士甸道83號，建築面積約99,000方呎，以意向價計算，呎價約8,990元。

蔡氏指，該廈目前出租率約94%，每月租金收入逾240萬元。資料顯示，紀惠集團於2006年以約4.5億元購入上址。

港島一手洋房錄得大額成交，據項目成交紀錄冊，宏安地產(01243)及錦華實業集團合作發展的西半山薄扶林道項目MOUNT POKFULAM，周三(2日)招標售出薄扶林道86C號，實用面積 4,802方呎，設有升降機，客飯廳外連1,731方呎花園，附有私人泳池，另設955方呎天台及203方呎平台，以逾2.3億元成交，呎價為48,000元。資料顯示，該洋房附連家具及裝飾出售。

港島超級豪宅新盤再有成交，宏安地產（1243）牽頭發展的薄扶林道MOUNT POKFULAM，新錄項目一年來首宗成交，為薄扶林道86C號洋房，實用面積4802方呎、屬4房3套間隔，附1731方呎花園、私家泳池及955方呎天台等，並設獨立升降機、兩個停車位於停車層，成交價逾2.304億元，實呎4.8萬元；成交紀錄冊資料顯示，買家選用120天成交期，並連裝修及部分家具。

對比MOUNT POKFULAM、去年4月售出的薄扶林道86D號洋房，實用面積4765方呎，屬5房5套連家庭室間隔，成交價3.3355億元、實呎7萬元，買家當時選用180天成交期。以呎價計，新成交呎價比毗鄰洋房平約三成。

上述新成交屬示範洋房，設計師改裝成4房4套間隔，1樓為兩間套房及影音室，主人套房則位於頂層全層，寢區放置雙人牀綽綽有餘，並設兩個衣帽間，女主人衣帽間訂造多個高身衣櫃，備梳妝台。女主人衣帽間相鄰的主人套廁，淋浴間內設按摩池，另一邊還有桑拿房。

宏安地產曾指出，MOUNT POKFULAM 參觀人士中，約六成為內地及相關背景人士，其餘四成為本地及世界各地富豪，當中不乏老牌家族成員。項目現時累售2幢洋房，套現總額約5.6億元。

工商舖市場稍回暖，交投略有增加。由資策（0497）中環威靈頓街92至96號商業項目DL TOWER，其中地下商舖及20樓商業樓面新近易手，呎價高達3.58萬元。

其中地下商舖，面積約2,232方呎，成交價8,000萬元，呎價約3.58萬元，現時由餐飲業承租，將連同租約一併出售，月租約25萬元，買家可享3.7厘租金回報；另一宗成交為20樓全層單位，面積2,371方呎，成交金額約4,030萬元，呎價約為1.7萬元。

資本策略地產執行董事何樂輝表示，上述成交由投資者承接，反映商業市場經過一輪調整後，投資者已消化有關消息，觀望情緒漸減退，對商業市場重拾信心，相信隨整體市況再度向上，商業物業將回復交投暢旺。項目至今已售出五成商業樓面，現時項目尚餘11層商業樓面待承接；其中已獲德林控股（1709）以近3億元購入大廈最高5層全部單位及冠名權，呎價逾2.53萬元。

【明報專訊】繼早前3個北部都會區「片區開發」項目，發展局首次推3個生態旅遊片區，包括前南丫島石礦場用地、南大嶼生態康樂走廊，以及尖鼻嘴與白泥，冀吸「過夜」遊客，昨日起邀市場提交意向書。其中最早招標的前南丫島石礦場用地可建容納1100名訪客的別墅、度假酒店及豪華度假營，拓建世界級遊艇停泊處，以及可建1100伙低密度住宅，並擬出售予單一發展商。局方預計明年下半年開始招標。

曾因反應差擱置  發展局：財務分析可行

該用地發展計劃10多年前因市場反應欠佳擱置，被問會否擔心重蹈覆轍，發展局發言人昨稱曾找顧問做財務分析，結果反映財務可行，重申「我哋好想用好呢個地方」。對於會否擔心3個項目「走樣」變為商業發展，發言人說當局會容許發展商先興建可「賺錢」項目，如住宅及酒店，有助提供現金流，但當局會以招標條款要求如何落實政策發展。

稱南丫倘「拆細」回本期長  單一發展增回報

提交意向書7月2日中午前截止，發展局4月14日將舉行3場簡介會。至於南大嶼生態康樂走廊，以及尖鼻嘴與白泥分別預計2027年及2028年初開始招標（見表）。3個片區在展開法定規劃程序前已邀市場提交意向書，有別於上次北都「片區」做法。發展局發言人表示，當局盼日後土地招標條款已考慮市場興趣，同時能讓投標者開展前期工程，有助加快落實發展。

3個片區只有前南丫島石礦場用地屬單一發展商發展。發言人解釋，若將該項目「拆細」發展，回本期較長，相信由單一發展商開發能令回報提升；另尖鼻嘴與白泥項目涉可發展土地面積較大，故建議由多於一個發展商發展。

供200遊艇停泊  艇會需自行做環評

前南丫島石礦場用地涉25公頃可發展土地（包括5公頃人工湖）、10.8公頃作遊艇停泊處的水體，以及5.7公頃用作水上運動及康樂活動的水體，可發展總樓面面積18.1萬平方米。有關用地將分為旅遊及康樂、遊艇停泊處及低密度住宅三大用途。遊艇停泊處可容納約150至200艘總長度為10至50米的遊艇。發展局發言人提醒，有關遊艇停泊處需做環評程序，遊艇會需自行找顧問公司撰寫環評報告，惟部門亦向遊艇會提供意見。低密度住宅則佔地約7.43萬平方米，總樓面面積約13.6萬平方米，可建約1100個單位，建築物樓高3至8層，預計人口約3100。

昔反應差因乏基建成本高  今降樓面面積

翻查資料，政府2012年展開「南丫島索罟灣前南丫石礦場未來土地用途發展規劃及工程研究」及第一階段公眾參與活動，大多人認同「旅遊及房屋」方案，惟2014年進行第二階段社區參與，並展開市場意向調查後，卻發現市場顧慮石礦場缺乏交通及基建設施，需投放大量資源提升基建配套，投資意欲較低，故政府擱置計劃至今。

發展局發言人昨表示，10多年前因擬議發展樓面面積較大，基建需作大改動，甚至曾研究是否需要由香港島接駁一條水管到南丫島，或令項目成本高昂，因此今次計劃已降低樓面面積，毋須牽涉大規劃基礎建設，不過發展商須負擔基建工程費用。

被問若市場反應欠佳，會否擔心需再次擱置計劃，發展局發言人稱當局曾找顧問做財務分析，結果反映財務可行，重申「我哋好想用好呢個地方」；又盼香港產業更多元化，如海島旅遊。

測量師冀政府負責配套  議員倡允先建賺錢項目

香港測量師學會前會長林家輝表示，關注該3個片區較缺乏基建設施，若由發展商負擔相關工程費，或削弱發展意欲，冀由政府負責排污、供水、交通等配套。民建聯立法會議員劉國勳說，讓發展商先興建「賺錢」項目可及早有現金流用作發展，亦相信政府會透過地政條款規範發展商，以免令3個項目變成地產項目。

【明報專訊】近期山頂及港島南區接連錄得矚目豪宅二手成交，繼南區香島道33號雙號屋銀主盤，上月以4.8億元易手後，英格蘭球會伯明翰前班主楊家誠旗下山頂白加道洋房，亦再有新進展，物業去年底有指以2.66億元銀主盤易手，但最新資料顯示，有關註冊已經中止，並於上月底以2.88億元沽出，較3個月前做價高2200萬元或8%。此外，曾由已故「舖王」鄧成波的家族持有的淺水灣麗景園銀主盤，新近亦以7000萬元獲內地客承接，並成為「舖王」家族近年少有帳面升值的銀主盤。

原由楊家誠持有的白加道31號洋房，實用3203方呎，3房3套間隔，連平台花園、天台等共約3700方呎戶外空間，上月底以2.88億元易手，實呎89,916元，20年間物業帳面升值1.42億元或97%。楊氏早於2005年以公司名義斥1.46億元購入上址，其後於2011年陷入財務糾紛，近年多次傳出放盤甚至易手。

鄧成波家族麗景園銀主盤 15年帳升27%

至於原為鄧成波家族物業的麗景園3座高層單位，實用2576方呎，4房雙套連士多房間隔，享淺水灣海景，物業因2017年至2023年期間曾多年抵押予銀行及多家財務公司，終在去年淪為銀主盤。資料顯示，單位最新以7000萬元連車位易手，實呎27,174元。「舖王」家族2010年以5500萬元連車位購入上址，物業15年來帳升1500萬元或約27%。

牛津道8號一洋房8500萬易手

此外，資料又顯示，九龍塘牛津道8號一間洋房，實用5802方呎，樓高4層，7房3套連士多房間隔，並連天台及花園，設兩個地庫車位，內籠裝修設計較傳統，最新以8500萬元售出，實呎14,650元。原業主2001年3350萬元一手購入，帳面升5150萬元或約1.5倍。

跑馬地上月43宗成交 半年最旺

另外，中原高級資深分區營業經理張偉光表示，跑馬地上月錄約43宗二手成交，按月升約1.4倍，為同區半年來最旺，其中樓齡達66年的藍塘大廈，位於中層D室，實用1197方呎兩房雙套間隔，以1395萬元易手，實呎11,654元。原業主2000年335萬元購入，帳面升1060萬元或約3.2倍。利嘉閣營業董事鍾肇基稱，西半山聚賢居2座低層C室，實用773方呎，3房1套連儲物室間隔，享市景，以1290萬元易手，實呎16,688元，原業主屬內地背景人士，達成買賣協議後即訂機票來港簽約，原業主2018年1830萬元購入，持貨約7年帳面蝕540萬元或30%，連使費料實蝕約640萬元或35%。