世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平認為，政府提出多項政策措施以加強香港的長遠競爭力，包括但不限於擴闊香港的行業基礎、豐富香港的人才儲備、提高香港的整體吸引力和宜居性等計劃。雖然報告未太多關於商業房地產直接政策措施，但有一些計劃有利行業發展。

他指出，多項措施有利於寫字樓需求，如成立國際大宗商品交易所及優化香港商品貿易稅務優惠制度、增加在港作首次公開招股(IPO)的計劃、鼓勵全球及內地企業在香港設立國際及地區總部等。

該行估值及諮詢服務部主管鄭亥延稱，政府優化「新資本投資者入境計劃」，料可立即反映於豪宅市場的交投量，政府撤辣後住宅交投逐步復甦。首三個季度的超級豪宅交投創3年新高。預計新計劃將進一步刺激豪宅需求，並穩定樓價。

就吸納人才來港方面，鑑於人才、家庭及非本地學生人數上升，預期香港人口將持續增長。優秀人才入境計劃會帶來人才，攜同家人抵港，從而增加住屋需求，特別是租住市場的需求。預計2025年住宅租金將繼續上升10%，並超過2019年8月的歷史高峰。

此外，將所有住宅物業按揭成數放寬至七成，有助於穩定樓價，因為更多買家可以入市。然而，2025年額外25,000個單位的供應高峰，以及20,000個未售出單位將需時消化。預計明年樓市將出現略為正面的變化。

中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，最新公布的施政報告放寬工商舖按揭貸款成數上限與住宅看齊，買家購入工商舖不論作自用、投資收租或以公司名義購入，一律可以同等按揭成數上限七成為標準，反映政府關注物業市道，亦側重地產長遠發展，全面兼顧住宅及工商舖市場。

潘續稱，以往工商舖受按揭成數所限，因而大大降低工商舖物業的流通量，令投資工商舖成本較重，是次全面劃一按揭成數上限，相信可激活工商舖買賣市場；而租用物業的企業可趁目前市況轉租為買，減輕投資成本。至於，放寬更多內地旅客來港，推動本港零售及餐飲行業，改善商舖租務市況，有利全面改善工商舖空置率。

新盤市場錄逾億元大額買賣，資本策略地產(00497)旗下粉嶺粉錦公路項目華第，於周二(15日)招標售出項目獨立洋房C，為工程面積最大的洋房，實用面積6,940方呎，四房四套房間隔，花園面積4,857方呎，平台1,562方呎，設私人游泳池，成交價1.22億港元，呎價約17,579元。

美聯工商舖行政總裁盧展豪指出，現時政府容許「優化新資本投資者入境計劃」申請者投資住宅物業，相信措施令5,000萬至1億港元的物業受惠。目前豪宅投資市場以內地買家為主，新措施將令該種趨勢得到維持。

事實上，本港政府早前已將工商舖物業納入該計劃內的投資組合內，相信將住宅物業納入容許投資範圍內可為工商舖市場帶來協同效應。由於本港的豪宅供應較為緊張，部分未能投資豪宅物業的買家或會轉投工商舖市場。

至於，金管局將放寬住宅及非住宅物業的按揭貸款條件，盧認為，新措施能為投資者入市提供誘因，目前聯儲局已減息半厘，投資市場已進入減息周期，本港各大銀行亦下調按揭利率，預料除用家買入工商舖物業作自用外，未來將有更多投資者重新入市，預期今年第四季工商舖成交量將錄得約900宗成交，今年全年的成交則維持在3,300宗左右。

對於政府將推出先導計劃，通過放寬改裝酒店及其他商廈的規定以增加學生宿舍供應，相信可解決目前商廈供應過剩及舒緩宿舍和住宅需求緊張的情況。

港島區商廈放盤呎價低於8,000元。中原(工商舖)寫字樓部雷耀能表示，灣仔軒尼詩道338號北海中心25樓A及B室，總面積約2,460方呎，叫價約1,940萬港元，平均呎價僅約7,886元，業主目前自用。該單位擁有開揚景觀，附有裝修，內部配套設施狀況佳，物業將會以交吉形式出售。

新一份施政報告提出，鼓勵市場以自資和私營方式改裝商廈為學生宿舍，有望幫助消化部分商業樓面，緩解寫字樓空置率高企問題。美聯商業營業董事鍾育建表示，獲業主委託獨家代理尖沙嘴諾士佛臺4至5號東港商業大廈高層單位，面積1472方呎，意向價約1,354萬元，呎價9,200元。

他補充指，業主亦將單位放租，意向月租約4.27萬元，折合呎租約29元。資料顯示，業主1990年131萬元購入，若以意向價1354萬元售出，即持貨約34年，帳面獲利約1223萬元或9.3倍。

●消息稱，鰂魚涌英皇道1032至1044號地下4個由銀行租用相連舖，以約9,000萬元連租約沽，物業約15年升值近五成。

●利嘉閣陳炳南稱，長沙灣悅雅低層A室開放式戶，實用面積約172方呎，以1.15萬元獲專業人士承租，呎租近67元，並預繳全年租金。原業主今年8月以約288萬元買入，回報率約4.8厘。

●資料顯示，山頂道28號屋地上月底以10.5億元登記售出。

【本報訊】當局宣布放寬物業按揭貸款成數上限至七成，供款佔入息比率上限一律為五成，金融管理局副總裁阮國恒表示，有關措施已回復至2009年第一輪收緊措施之前的水平，現時放寬不會加重銀行體系的風險，但暫未有計劃進一步放寬審批監管措施，即不會較2009年水平更寬鬆。他否認再度放寬按揭與新資本投資者入境計劃納入住宅物業有關，他也是昨晨施政報告宣讀期間才知悉。

回復至2009年前水平

阮國恒表示，確保銀行體系能承受風險是調整的主要考慮，過去收緊非自住物業的按揭成數，主要是當時有關物業佔按揭比例不低，一旦市場逆轉，違約率會較高，但現時有關物業在按揭市場的佔比下跌，對銀行而言，不是很大的風險管理問題，故決定「留畀銀行自己處理」。他重申，金管局會因應市況推出合適措施，以確保銀行體系穩定。若日後樓市熾熱，對銀行有挑戰，會再評估措施是否合宜。

他又指，目前多重按揭貸款比率不算高，且3,000萬元以上樓宇按揭佔比也不多，銀行間亦反映相關風險可控。今年首8個月，多重按揭佔整體新造按揭宗數為11%，非自用物業佔15%，而3,000萬元樓價以上物業按揭則佔約2%，以資產水平審批按揭佔比為8%。

半億物業納投資移港計劃 明益超級豪宅

政府昨日發表2024年《施政報告》，在樓價連跌3年、百業經營困難的情況下，政府推出多項穩定樓市措施，包括即日起容許「新資本投資者入境計劃」人士投資5,000萬元或以上的住宅物業，可計算入投資總額上限1,000萬元；全面放寬住宅物業的按揭貸款條件，按揭成數上限一律調整至七成，供款與入息比率上限一律調整為五成等。有議員指這是本港樓市「真正的全面撤辣」，有發展商即時決定即將推售的新盤要加價。對於措施會否令本港樓市重現炒風，政府指政策要因時制宜、不能一成不變，現時樓市炒風已不復見。有市場分析則指上述措施只對大額物業或超級豪宅有幫助，對一般住宅及中產盤影響輕微，恐無法令樓價止跌。

政府表示，考慮到最新經濟及金融環境，在繼續維持銀行體系穩定的前提下推出相關措施，計劃平衡了各方的利益，既可以吸引新資金，亦不影響港人置業。優化「新資本投資者入境計劃」的另一項措施是，明年3月1日起，透過申請人全資擁有的合資格私人公司的投資可計入合資格投資金額內。

供款入息比率上限變5成

地產及建造界議員龍漢標表示，雖然本港在今年2月取消辣招，但昨日施政報告才是「真正的全面撤辣」。因按揭貸款回復至2009年之前的水平，而供款與入息比率上限亦調整為五成。同時，公屋和資助出售單位的比例由現時7比3逐步調整至6比4，有助完善置業階梯，希望政府盡量吸納私營巿場力量，滿足巿民置業需求，加上持續造地的決心，料對本港經濟有好大的幫助。

料對中產盤刺激作用有限

仲量聯行香港主席曾煥平則稱，政府放寬投資移民人士資金可購買5,000萬元以上的住宅物業，對市場幫助輕微，因該計劃於今年推出之後，僅錄448宗申請，成功個案只有47宗，預期新計劃對申請及市場交投的刺激作用有限。至於放寬按揭措施，則對投資者或購買第二伙住宅的買家有幫助，料可帶動成交，特別是新盤市場，但也未能扭轉樓價跌勢。

高力香港資本市場及投資服務主管翟聰預料措施將有助推動本地豪宅物業成交，吸引超高資產淨值人士入境和落戶，惟對一般住宅市場的影響相對輕微。大新銀行則指，隨着美國進入減息周期，香港按揭利率可望見頂回落，加上租金持續上升，住宅樓價可望在今年第4季至明年上半年見底，而今次放寬按揭成數料將有助釋放投資住宅物業需求。

5000萬或以上僅佔盤源2%

中原地產數據顯示，今年首3季做價達上述門檻的住宅成交有約418宗，佔整體住宅登記量只約1.2%，過半在中半山、啟德、何文田、鴨脷洲及石硤尾；現時市場叫價5,000萬元或以上放盤比例亦不高，最新錄約846個，佔全港住宅盤源僅約2%。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚亦指，投資移民可購買住宅物業的入場門檻不低，以呎價約兩萬元購置一個實用面積約1,000平方呎的單位僅2,000萬元，故認為有空間將門檻下降到3,000萬至4,000萬元。

利嘉閣(工商舖)地產表示，近日促成長沙灣瓊林街83號一個舖位物業租賃成交，物業實用面積約592方呎，以月租約3.2萬元租出，呎租約54元，新租客經營雪糕店。

該行指出，瓊林街83號位於九龍西核心地帶，徒步即可到達港鐵荔枝角站，屬區內罕有雙子塔地標甲廈；發展商推出招租至今一直廣受歡迎，其中商舖部分最受餐飲業青睞，現已獲台式及越南餐廳進駐。