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工商舖交投近期重拾升軌,惟市況復蘇需時。世邦魏理仕最新報告指,本港首季整體甲廈負吸納量升至28.9萬方呎,而相關租金期內跌幅收窄至3.3%;另受短租主導市場影響,首季整體街舖空置率升至17.8%。該行預料,今年全年甲廈租金將回調最多一成,而街舖租金即將見底,相信年底可微升3%。


灣仔舖劈租逾四成

事實上,商舖租金未見起色,不少業主繼續劈租求客。中原工商舖黃新宇指,灣仔莊士敦道141至147號地下A及B號舖,總面積約2,200方呎,新近以每月22萬元租出,呎租約100元;較舊租客花旗銀行以月租約37.4萬元承租舖位,大減約41.2%。


另一方面,近期不少機構趁旺市下沽貨。其中浸會醫院最新以逾1.71億元,沽出觀塘絲寶國際大廈7樓全層及兩個車位,面積約16,844方呎,呎價約1.02萬元。


該機構於2010年3月以8,265.12萬元購入上址,賬面獲利8,915.76萬元,物業10年升值1.07倍。


浸會醫院早於2018年已放售上述商廈6、7樓全層連4個車位,當時叫價約4.98億元。其中6樓全層於去年10月以約1.59億元,呎價9,500元易手;即連同最新售出7樓樓面,合共套現3.37億元,較三年前叫價低1.61億元或32%。


來源:蘋果日報


舖位市場連錄持貨數10年長情業主沽售地舖。市場人士透露,屯門啟發徑15至19號柏苑地下雙號舖,建築面積約1,000方呎,入則閣面積約427方呎,原先叫價約6,500萬港元,累減約1,620萬元,以約4,880萬元賣出。


原業主於1975年買入,持貨近46年,舖位帳面升值高達243倍。物業租客為茶餐廳,月租金約12萬元,租期至2023年4月底,以最新成交價計算,回報率約3厘。


另外,西灣河筲箕灣道154號地下連入則閣樓,建築面積約1,100方呎,閣樓面積約700方呎,叫價約4,000萬元,最終以約3,560萬元賣出,較放盤價低約440萬元或約11%,而比較市價則低約15%。


該舖位於1977年買入,近44年帳面升值約72倍。該舖租客為珠寶金行,月租金約8.5萬元,租期至2022年2月底,回報率約2.9厘。


來源:東方日報


世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示,在本地疫情逐漸受控下,經濟和商業房地產市場正初步迎來復甦曙光,2021年第一季甲級寫字樓新租賃活動按季增長26.8%,達84.05萬方呎,連升四個季度。整體甲級寫字樓市場於今年第一季錄得28.9萬方呎負吸納量,連續六季出現負數。不過,中環及金鐘區的淨吸納量增加至2.77萬方呎,連續第二季出現正數。首季甲級寫字樓整體租金降3.3%,下跌速度放緩;中環及金鐘區租金第一季按季下跌3.2%,較去年第四季按季下跌6%輕微。


世邦魏理仕香港顧問及交易服務辦公樓部執行董事兼主管馮慧詩指出,雖然首季有九成租賃成交的面積在1萬方呎以下,但市場上租賃氣氛正逐步改善,預計今年全年租金將累跌5%至10%。


世邦魏理仕香港顧問及交易服務商舖資深董事溫運強稱,街舖空置率錄17.8%,按季升2.1個百分點,租金維持平穩。第一季的租賃活動主要由餐飲業和休閒時裝品牌帶動,個別行業如連卡佛取代Louis Vuitton(LV)租用銅鑼灣時代廣場1萬方呎舖位作擴充。


世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示,今年第一季錄得共98億元的大額商業物業成交,是自2019年第三季以來第二高的季度投資總額。甲級寫字樓及核心區街舖的造價,在首季分別下跌4%及0.7%,估計市場已接近見底。


來源:信報


中小型財團近年積極併購市區舊樓作新發展,有財團新近就深水埗海壇街227B至227C號,向土地審裁處申請強拍令,為今年第5宗申請個案。


鄰近愛海頌海珀等新盤

據土審文件顯示,上述毗鄰遠展(0035)旗下樓盤傲凱,鄰近長實(1113)現正發售的愛海頌,以及德祥(0199)發售中的海珀,地盤面積約2322方呎,申請人添盟有限公司持有逾82%業權,尚欠1個商舖及兩個住宅單位未能收購,期望透過強拍統一業權。


資料顯示,唐樓樓齡約61年,現時為商住物業,地下為商舖,1至5樓為住宅單位。據申請人提交的估值報告,項目估值約1億元。據悉,整個重建範圍位於海壇街227號至227C號,涉4幢5層高唐樓,有關舊樓獲本地家族在2018年起,斥約3億元購入上述4幢物業、共八成業權。



來源:明報


新冠疫情持續反覆下,金融機構或銀行除棄租商廈單位外,亦棄用部分舖位,其中花旗銀行剛於本月初遷出的灣仔莊士敦道一個舖位,最新以22萬元租出,較花旗銀行舊租跌價逾四成。


中原(工商舖)商舖租賃部高級分區營業董事黃新宇表示,上述灣仔莊士敦道141至147號地下A及B號舖,總面積約2200方呎,原由花旗銀行租用,租金約37.4萬元,業主於2月底推出放租,當時叫價25萬元,至4月初銀行遷出交吉後,趁勢減價,以月租約22萬元由零售商承租,平均呎租約100元,除減價3萬元或12%外,亦較花旗銀行舊租減約41%。


樓面2200呎 最新月租22萬

近月市場再錄名人入市舖位,土地註冊處資料顯示,何文田正平大廈地下A及B號舖,總面積約6648方呎,連22個車位,上月以9480萬元成交,呎價約14,260元,新買家為皇進有限公司(NET INPUT LIMITED),公司董事包括梁婉玲(LEUNG YUEN LING ELINA)及郭卓彥(KWOK CHEUK YIN IRWIN),前者與裕泰興家族成員羅守輝的妻子同名,預計為同一人。


羅守輝妻等9480萬購何文田舖

上述舖位原業主為本地老牌家族黃繼昌及黃樹倫等人,於1966年以73萬元買入,持貨55年,是次轉手帳面獲利9407萬元,物業升值近129倍。


來源:明報


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新冠疫情反覆之際,繼早前有市場消息指宏利以月租逾400萬元承租觀塘國際貿易中心後,觀塘再錄大額商廈租務成交。以製做銅芯口罩為港人熟知的晶苑國際(2232),以月租逾100萬元租用觀塘巧明街安盛金融大樓共3層、涉約4.13萬方呎樓面,而當中3萬方呎樓面屬安盛集團(AXA)棄租樓面,現呎租折合僅約25元,料較安盛租用相關樓面時的呎租約33元低逾兩成。


土地註冊處資料顯示,晶苑國際旗下晶苑織造廠有限公司,上月簽訂租務協議,租用觀塘安盛金融大樓5至7樓共3層樓面、涉總面積41,322方呎,租期6年,由今年7月1日至2027年6月30日,首3年月租103.3萬元(即每年租金開支1239.6萬元),第四年起租金增4%至107.4萬元(即每年租金開支1288.8萬元),即首3年呎租25元,後3年呎租為26元。


第四年起租金調升4%至107萬

值得留意的是,6、7樓原為安盛租用樓層,換言之,安盛棄租上述兩層樓面、涉約3萬方呎;至於5樓,安盛亦曾租用,在2019年未有再續租該樓層,其後作為永泰(0369)樓盤展銷廳。


翻查資料,由商廈於2010年落成起,安盛為最早一批租戶,租用逾12層樓面(包括是次晶苑租用的5樓至7樓),為該廈最大租戶,因而命名為安盛金融大樓(AXA Tower)。首張租務協議共6年,租期由2010年至2016年,首3年月租312.68萬元,後3年租金不多於406.48萬元,估計涉約19萬方呎樓面計,呎租分別約17及22元。


安盛2016年租約期滿後,再續租3年至2019年,月租增43%至580.2萬元,呎租增至31元。


不過,安盛2019年再續租時,雖然減少租用5樓全層,但估計租用的總樓面仍涉約18萬方呎,租金則微增2%至593.13萬元,呎租約33元,租期至2025年。


晶苑工業大廈重建 料作新總部

是次晶苑國際租用物業,估計是因其總部、即巧明街71號晶苑工業大廈,在去年5月獲城規會批准活化,將重建為一幢34層高商廈,總樓面19.7萬方呎,意味晶苑工業大廈重建在即,市場估計會將現有總部遷進安盛金融大樓。


浸會醫院1.7億沽觀塘商廈倍賺

另土地註冊處資料顯示,由浸會醫院持有的觀塘商廈絲寶國際大廈7樓全層,連兩個車位,上月以逾1.718億元易手,以總面積逾1.68萬方呎計、呎價1.02萬元。浸會醫院在2010年以8265.12萬元購入物業,帳面賺逾8915萬元或逾1倍。


事實上,浸會醫院去年10月先以逾1.59億元、呎價9500元售出該廈6樓,去年12月亦以3128萬元,沽出葵涌香港毛紡工業大廈中層單位,呎價約3080元,換言之,院方半年來連沽3個物業,套現逾3.6億元。


來源:明報


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市場消息透露,旺角快富街33至35號利興大樓地下B舖及閣樓,地下建築面積約700方呎,閣樓建築面積約700方呎,合共建築面積約1400方呎,原叫價6300萬元,最終成交價約4750萬元,呎價約3.39萬元。


原業主為大班麵包西餅,於2012年7月以5080萬元買入自用,持貨近9年,賬面蝕330萬元,貶值6.5%。


據了解,大班麵包西餅將售後租回舖位,月租13.5萬元,新買家可享3.4厘租金回報。


來源:信報


本地疫情雖緩和,但商廈市場依然低迷。戴德梁行最新報告表示,今年整體寫字樓租金料將較去年下跌10%至15%,並將進一步跌至2023年初,本港甲廈今年首季負吸納量逼近90萬方呎,屬有紀錄以來新高。此外,寫字樓待租率升至14%,創2004年次季以來新高。


首季72萬呎樓面遭棄租

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝表示,首季寫字樓整體呎租57.4元,較2019年首季度高峰75.9元下跌24.4%;中區退租情况最為嚴重,首季負吸納量逾20萬方呎,並令區內平均呎租連跌9個季度,失守100元水平,見98.3元,按年下跌21.4%。


新寫字樓項目將於明年相繼落成,屆時將會有達420萬方呎新供應(主要集中於東九),相信吸引大型企業於下半年頂租,新供應可能令租金進一步下調。


料餐飲業租金帶頭回升

戴德梁行執行董事及香港寫字樓部主管韓其峰稱,市場氣氛回復,但租客依然保持謹慎態度。


本年首季棄租樓面達72.4萬方呎,當中消費品、製造與採購行業佔34%、銀行與金融業佔23%。雖然寫字樓租金持續下跌,但預計零售市場今年將逐步回復。


戴德梁行執行董事及香港商舖部主管林應威指出,在低基數效應下,零售業較去年同期錄得30%增幅,政府亦即將派發消費券,有利刺激零售及餐飲行業。


該行預計零售商戶租金將在今年往後時間將保持平穩,當中餐飲業租金將有帶頭回升的趨勢。


來源:明報


在國安法陰霾下,甲級商廈連錄減租棄租個案,位置在中環「邊陲」的中環中心境況更加慘不忍睹。據差餉物業估價署最新資料顯示,中區指標甲廈之一的中環中心,一個頂層全層單位於最新年度租值,在連升五個年度後出現首跌,跌幅超逾一成。記者日前直擊上址的租務情況,有單位業主更劈至呎租38元放租,破該廈過去11年新低紀錄;若連兩個月免租期計算在內,呎租更只為32.6元,較高位130元呎租時暴瀉75%。中環中心的租金如時光倒流,風光不再。


據差估署2021/22年度最新應課差餉租值數據顯示,港島標誌甲廈中環中心頂層79樓1至3室全層單位,總面積13,213方呎,該三個相連單位在新一年度租值合共為1,179.6萬元,較去年的1,341.6萬元,按年跌12%。其租值在連升五個年度後首見回落,低見1,137.6萬元,並重返2017/18水平。


回報率跌至近1%

翻查資料,79樓全層是由內地發展商君豪集團總裁石金禹於2017年以7.38億元購入,呎價高達55,854元,其交易更一度創全港分層商廈新高。


此外,國浩集團(053)2018年向資深投資者「物流張」張順宜所購入的中環中心50樓,最新租值為1,941.6萬元,更按年回落16.73%。


據了解,中區指標甲廈頻現退租,令空置率上升。中環中心租務表現更顯疲弱,當日以高價接火棒購入拆售單位的業主,最近均以「超低價」求租,每呎叫租平均由40至50元不等,比深水埗劏房呎租還要低殘逾五成,回報逼近1%。


市場人士透露,其中22樓01室面積達2,781方呎單位,呎租更由去年7月叫價50元,大劈至現時的38元,當中提供兩個月免租期,折合計算平均呎租即約32.6元。而單位開則方正,未見多餘角位,設一列玻璃窗圍繞全單位,外望中環一帶商廈,整體空間感闊落,單位交吉,帶有基本裝修。業主為資深投資者翁文通。


「少人睇盤 業主面對現實」

在港版國安法、香港營商環境受壓等陰霾籠罩下,有地產經紀坦言,業主取態亦較過往放緩,「自從中環中心賣散咗之後,冇統一業主,唔同業主有唔同財務壓力,叫價受好大影響。加上現時經濟唔好,少人睇盤,所以部份業主都會面對現實,肯調低租金」。


李嘉誠旗下長實(1113)是於2017年、以402億元出售中環中心75%業權(涉47層樓面),呎價逾3.3萬元。中環中心買家包括「小巴大王」馬亞木、中華總商會永遠榮譽會長盧文端、「磁帶大王」陳秉志、「物流張」張順宜、炒家蔡志忠、世茂房地產許榮茂及「殼后」朱李月華等。

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來源:蘋果日報


第一太平戴維斯最新香港寫字樓租賃市場報告指出,租金跌幅普遍在首季放緩,但企業持續縮減規模,明年和後年亦有可能出現供應過剩,令租金走勢受壓。而中環空置率更創15年新高。


整體甲級寫字樓租金於今年第一季下跌3.5%,跌幅小於上季的5.1%;其中,港島區租金於首季下跌4%,以灣仔/銅鑼灣跌幅最大,下跌4.3%;其次是中環跌3.8%及港島東跌3.5%。九龍區的租金則相對靠穩,按季下跌2.8%;尖沙咀、九龍東及九龍西的租金分別下跌5.2%、2.2%及1.4%,九龍西租金走勢自2019年第三季以來相對穩健,因為該區的租金較為相宜,企業縮減規模的情況較不普遍。


由於實施在家工作政策,加上營商前景欠佳,多家銀行陸續縮減規模及棄租空間。首季本港寫字樓整體空置率自去年年底的8.3%微升至8.9%;其中,港島區空置率由6.8%升至7.4%,主要由於灣仔/銅鑼灣的空置率由8.4%升至9.5%;中環空置率在季內從7.3%微升至7.6%,創15年新高;九龍區空置率由10.3%升至10.8%,主要受尖沙咀空置率升至9.5%所拖累;九龍東下跌13.8%仍屬九龍空置率最高的地區。


預計今年僅有黃竹坑及元朗兩個寫字樓項目落成,合共提供69.76萬方呎樓面面積;然而,明年將有540萬方呎的寫字樓空間將推出市場,大部分位於非核心區位置,而在2023年亦有280萬方呎樓面推出市場,而且大部分位於核心區。鑑於現時空置樓面已超過530萬方呎,預料空置率很大機會升穿10%,除非寫字樓需求大幅反彈,但目前而言這個情況不大可能出現,按此推算,明年租金將會持續走弱。


在目前市況下,準備首次公開招股的企業成為寫字樓市場鮮有的利好因素,將可帶動寫字樓租賃需求,預料在中環及灣仔/銅鑼灣傳統上金融機構及商業服務提供者集中的地區,其租金將會受到支持。


第一太平戴維斯亞太區研究及顧問諮詢部區域主管盛世民指出,市場上棄租的消息不絕於耳,業主唯有寄望首次公開招股市場,以及內地企業需求向好,可為寫字樓市場帶來支持。


來源:信報


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