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本港與內地恢復通關效應帶動下,部分投資者搶閘上月入市;資深投資者紀寶及相關人士,2022年12月以約1.17億元,向裕泰興羅氏家族購入西環干諾道西昌寧大廈地舖連一樓。另「麻雀館大王」石鑑輝家族亦以約1.18億元購入油麻地一個地盤,賣家同為裕泰興羅氏家族。
資料顯示,上述昌寧大廈位於西營盤干諾道西162至164號,毗鄰中聯辦總部;是次成交物業包括地下1至6號舖及一樓A、B室,總面積約1.23萬方呎,上月以1.17億元售出,呎價約9512元,買家以Merit Fancy Limited作登記,董事包括紀明寶(即紀寶原名)及葛亞娃。
原業主裕泰興羅氏家族帳賺兩倍
上述物業原業主為裕泰興羅氏家族,於2003至2008年期間以共約3716萬元購入,帳面賺7984萬元或2.1倍。
同由裕泰興羅氏家族持有的油麻地廟街179至183號地盤,上月以約1.18億元售出,該地盤面積約1931方呎,最高可建樓面約1.74萬方呎、每方呎樓面價約6782元,買家以Redcity Company Limited作登記,董事包括石鑑輝家族成員石炳祥等;原業主2008至2020年以約6606萬元購入,帳面賺5194萬元或79%。
「麻雀館大王」家族1.18億購廟街地盤
另樂風集團表示,近月分別為其兩個位於佐敦、尖沙嘴的商業重建項目,購入最後一個單位,統一全數業權,意味毋須進行強拍。
上述項目為尖沙嘴漢口道31至37號,地盤面積約9650方呎,伙拍加拿大及英國基金進行重建;佐敦項目位於南京街11至21號,地盤面積共約7250方呎。兩項目將提供合共逾20萬方呎甲級商業樓面。
來源:明報
2022年香港備受第五波疫情、美國加息等利淡因素影響,工商舖物業的成交價及成交量按年均大挫,惟面對本港與內地通關在即,美聯工商舖預期,只要美國經濟實現「軟着陸」,預計今年工商舖成交量,有望回升至5800宗,按年增加約三成。
鋑聯控股行政總裁(工商舖)盧展豪表示,去年工商舖成交量下挫,連同逾1億元公司轉讓成交在內,2022年工商舖成交量、金額分別錄4490宗及837.2億元,按年皆大跌約35.9%。
不過,受惠2022年低基數效應,加上本港持續放寬防疫措施、港府逐步解除出入境限制,復常在望,2023年工商舖市况有望見底回升,成交量料達5800宗,按年增加約三成,當中以寫字樓、商舖交投升幅更顯著。
美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥稱,去年全年商廈成交量797宗,按年跌約41.2%;成交金額同錄跌幅,按年跌約43.5%,僅錄218.8億元,指標甲級商廈、乙級商廈售價,按年分別挫4.1%及4.0%,中環甲級商廈售價更按年跌8.9%。
料甲廈需求升 空置樓面降
同時,截至去年12月底,中環甲級商廈空置率8.3%,東九龍更錄16.8%,拖累整體甲級商廈空置率升至10.3%;他預期,甲級商廈長遠供應量於2024年至2025年回落,隨着經濟復常,相信內地及海外企業再次來港,帶動需求回升。
美聯旺舖董事梁國文指出,2022年舖位買賣共錄1182宗、涉成交金額233.4億元,按年分別跌34.9%、40.8%,而2022年第3季四大核心區街舖空置率升至11.2%。
核心區商舖租售價料升10%至15%
不過,港府取消多項防疫措施,預計訪港旅客將增加,市場上的吉舖會逐步被消化,預料核心區商舖的租、售價格,可望按年升10%至15%,民生區舖位的租、售價格料按年升5%至10%。
來源:明報
特區政府積極發展新界用地,有買家近期以逾億元購入沙田一幅地皮;有關地皮位於沙田芙蓉泌村一帶,涉及約23萬方呎,買家曾以超過2億元連購九龍塘豪宅賢文禮士多個單位,以及斥資4.6億元銅鑼灣珀麗尚品酒店全幢。
資料顯示,鄰近馬鞍山郊野公園的沙田芙蓉泌村一帶多個地段,上月中以超過1.28億元售出,項目現為綠化及鄉村式發展用地,佔地約23萬方呎,以此計算,每方呎地價約550元水平。
佔地23萬呎 每呎地價550元
買家以芙蓉泌村集團有限公司作登記,公司董事為王丁本(Wang Benson),為中國新經濟投資(0080)非執行董事;據中國新經濟早前公布,王丁本於中國內地、香港及東南亞的商業及資本市場擁有逾10年經驗,現為恒合投資發展集團(柬埔寨)有限公司(一家於柬埔寨從事房地產投資、物業發展及酒店管理的公司)的董事。
買家曾在港掃九龍塘豪宅
可留意是,王丁本過往多次在香港置業,包括以共約2.33億元,向華懋一手購入九龍塘賢文禮士4個單位,且全部以公司名義入市,需付共近7000萬元辣稅。
另據購入時資料顯示,王丁本國籍為太平洋島國瓦努阿圖,報住地址為台北信義區。在2020年,王丁本以4.6億元向德祥地產(0199)購入銅鑼灣摩頓台7號珀麗尚品酒店全幢,以94間酒店房間計,每間酒店房約489萬元。
來源:明報
香港撤銷大部分防疫限制,加上香港與內地通關在即,近日各區商舖承租個案反彈。美聯旺舖江靜明表示,由鋑聯控股(00459)持有的西營盤皇后大道西222至224號地下連閣樓,由新派環保機構以平均每月租金約13.5萬港元承租,按物業買入價計算,回報率逾3.3厘,屬理想水平。
江又指,該地舖面積約1,500方呎,閣樓面積約1,270方呎,總面積約2,770平方呎,坐落於大單邊位置,鄰近港鐵西營盤站,平均成交呎租約90元。
隨着本港全面通關在即,加上農曆新年等多項利好因素,市場氣氛明顯向好,料商舖租賃及買賣交投在短期內持續上升,優質工商舖物業將吸引不少投資者入市。
來源:東方日報
去年本港樓市調整,個別業主調低叫價以放售重建項目;其中渣甸山睦誠道4號,當中83.33%業權,以現狀交吉於市場上標售,截標日期為2月23日,業主意向價5億元。
地盤1.3萬呎 重建樓面9832呎
上述物業全幢共六伙,地盤面積約13,109方呎,現規劃為「住宅(丙類)2」用途,最高地積比率為0.75倍;韋堅信測量師行物業發展及投資部副董事總經理許偉國指,睦誠道4號曾於數年前以意向價8億元標售,惟最終收回(當時為全幢100%業權)。如今業主以聯合招標形式出售,因應目前整體樓市氛圍不算熾熱,將意向價下調約三成以吸引發展商,投資者或用家入標。
可留意是,是次標售的業權份數逾八成,買家可透過私人協商或強拍途徑,購入餘下單位以整合業權,預料整個地段總收購成本約6億元,以可重建樓面約9,832方呎計,每方呎樓面地價約6萬元。
若比較2020年軒德蓀道6號屋易手的樓面呎價8.34萬元,反映目前意向呎價已有折讓。另外,買家整合業權後,可策劃重建為2幢實用面積各約5000方呎的獨立別墅、連佔地約4000方呎花園及泳池等設施,估計物業落成後每方呎叫價可逾12萬元。
羅守輝沽油麻地商廈賺9%
另外,近月連環沽貨的裕泰興羅氏家族成員羅守輝或相關人士,新近再沽出油麻地基利商業大廈4樓全層,單位面積約2154方呎,成交價約1550萬元,折合呎價約7196元;資料顯示,羅氏去年4月以1420萬元向舖王鄧成波家族購入,持貨約9個月,帳面賺約130萬元或9%。
來源:明報
新界區罕錄全層商廈買賣成交。沙田鄉事會路138號新城市中央廣場1座17樓全層寫字樓,以約1.15億港元登記售出,為近20年以來該廈首錄成交。
據了解,該單位建築面積約18,445方呎,以最新做價計算,成交呎價僅約6,235元。
據悉,該物業早前以約2.4億元放售,呎價約13,000元。
新城市中央廣場由新鴻基地產(00016)發展,其同時持有該項目商場及寫字樓絕大部分樓層。辦公大樓部分樓高15層,大廈商戶包括醫療中心、教育中心、跨國企業、金融機構及政府部門等。據市場資料,擁有該項目1座小部分寫字樓的私人業主,包括恒生銀行(00011)或有關公司,以及美國大通銀行。
來源:東方日報
利嘉閣(工商舖)地產表示,大角咀福全街20-28號地下F舖連一樓、二樓A室加平台及天台,總建築面積約1.18萬方呎。其中,二樓A室住宅單位實用面積約660方呎、平台實用面積約61方呎,業主意向售價7800萬元,不能分拆出售,現租客為護老院及地產公司,每月租金合共約21.42萬元,回報率約3.3厘。
該行指出,護老院一向是大樓面租務的重要支柱,即使在疫情影響下,護老行業的承租能力亦錄得些微升幅。是次放售物業坐落於大角咀發展中地段,坐擁大單邊優勢,除適合經營護老院外,亦適合其他行業使用。此類多用途物業,於鬧市中極罕有,能為投資者帶來可觀回報。
來源:信報
2022年即將完結,政府昨公布來季(即2023年1至3月)賣地計劃,由構思重建規劃至今歷時約20年的旺角洗衣街前水務署商業官地勢成焦點,雖然通關在即,惟市場氣氛淡靜下登場,其身價大縮水,由今年初最高估值達228億元,削減近一半,最高估值僅121億元,個別估值更低見約73億元水平,每方呎樓面地價4800元。有測量師指出,在經濟前景不明朗下,商用物業前景仍不被看好。
發展局長甯漢豪表示,政府將於來季推出旺角洗衣街商業用地,項目將提供逾152萬方呎商業樓面,為罕有九龍區大型商業用地,賣地條款要求中標發展商興建政府指定的社會福利設施、社區會堂、公共交通交匯處、過境巴士站及公眾停車位。雖然近期商業地招標反應一般,甯漢豪稱考慮到政策目標,上述用地於2019年改劃成商業用地,過去數年已處理道路刊憲及改善行人系統,由於地皮坐落人流暢旺的地帶,認為有需要盡快推出。
每呎樓面地價估值低見4800元
事實上,今年初公布的本年度賣地計劃時,市場對該地估值約152.41億至228億元,每方呎樓面地價估值約1萬至1.5萬元。不過,綜合測量師估計,上述項目最新估值介乎73.16億至121.94億元,預計每方呎樓面地價低見4800元,至最高8000元,即較年初時大跌47%至52%。
普縉助理總監(估值及諮詢)李雋傑表示,按現時經濟前景,加上美國息口走勢等不明朗因素,商業用地的前景仍欠佳,連同新近商用物業的成交價,故調低估值約40%,每方呎樓面地價由年初1萬元降至6000元。翻查資料,上述旺角前水務署地皮,政府早在約20年前已有計劃出售,並經歷長時間研究,終在2017年落實興建1幢逾70層高的摩天大廈計劃。
來季只推1幅住宅官地 涉490伙
另外,甯漢豪指出,來季只推出1幅位於荃灣寶豐路的住宅官地,料提供約490伙,較本財季(即10至12月)3幅官地預計可提供的2500伙大跌八成,而來季賣地計劃亦不涉及港鐵及市建局項目。該地皮估值約11億至15億元,預計每方呎樓面地價3500至4800元。對於近月政府接連以低於市場估值批地,甯漢豪表示,政府對每幅官地都有一個底價,由地政署專業估價師作出估算,批出地皮即代表有關價格是屬於政府願意接受的市價。她重申,政府有政策要持續推地,不能夠靜待經濟好的時候才推出土地,否則供應難達標。
對年初公布本年度賣地計劃所提及港鐵東涌東站項目,至今未有推出時間表,甯解釋該地主要支援東涌延線興建,政府希望有關支線明年動工,現時運輸及物流局正跟港鐵就延線協議商討,要待完成協議才推。她預計,來季有8個私人換地項目可於季內完成補價,料涉約2630伙,總計上述數個渠道,來季料可提供約3120伙,較上季減47%,連同首3個財政季度約12,950伙,全年預計提供16,070伙,超出全年供應目標1.29萬伙逾25%。
來源:明報
特區政府早前公布新一季度賣地計劃,當中旺角洗衣街前水務署商業地王,勢成市場焦點之際,有投資者搶先入市;其中盛滙商舖基金最新以1390萬元,購入洗衣街百寶大廈一個地舖,料作長線投資。
總面積750呎 呎價1.85萬
盛滙商舖基金創辦人李根興表示,基金最新購入的洗衣街155至161號百寶大廈地下161A號舖連閣樓,地舖面積約450方呎,閣樓約300方呎,即總面積共約750方呎,原業主叫價2400萬元,最新以1390萬元購入,呎價約1.85萬元,即減價1010萬元或42%。
他續指,上述舖位原由眼鏡店以月租5萬元租用,剛交吉,由於位處今季招標的前水務署大型重建項目對面,項目落成後該區必定更旺;此外,今年通關,人流必定上升,預期新租金約5萬至6萬元,回報4.3%至5.2%。
至於原業主,於2005年4月以833萬元買入,現帳面獲利557萬元或67%。
新世界2億售西營盤瑧璈舖
另資料顯示,新世界(0017)旗下西營盤瑧璈商舖部分,面積約15001方呎,上月初以2億元售出,折合呎價約1.33萬元,買家以Joint Ease Corporation Limited作登記,董事包括港區省級政協委員聯誼會副會長、中國和平統一促進會香港總會副會長王少華及相關人士;該舖現時總租金約60萬元,租金回報率約3.6厘。
來源:明報