本港與內地恢復通關效應帶動下，部分投資者搶閘上月入市；資深投資者紀寶及相關人士，2022年12月以約1.17億元，向裕泰興羅氏家族購入西環干諾道西昌寧大廈地舖連一樓。另「麻雀館大王」石鑑輝家族亦以約1.18億元購入油麻地一個地盤，賣家同為裕泰興羅氏家族。

資料顯示，上述昌寧大廈位於西營盤干諾道西162至164號，毗鄰中聯辦總部；是次成交物業包括地下1至6號舖及一樓A、B室，總面積約1.23萬方呎，上月以1.17億元售出，呎價約9512元，買家以Merit Fancy Limited作登記，董事包括紀明寶（即紀寶原名）及葛亞娃。

原業主裕泰興羅氏家族帳賺兩倍

上述物業原業主為裕泰興羅氏家族，於2003至2008年期間以共約3716萬元購入，帳面賺7984萬元或2.1倍。

同由裕泰興羅氏家族持有的油麻地廟街179至183號地盤，上月以約1.18億元售出，該地盤面積約1931方呎，最高可建樓面約1.74萬方呎、每方呎樓面價約6782元，買家以Redcity Company Limited作登記，董事包括石鑑輝家族成員石炳祥等；原業主2008至2020年以約6606萬元購入，帳面賺5194萬元或79%。

「麻雀館大王」家族1.18億購廟街地盤

另樂風集團表示，近月分別為其兩個位於佐敦、尖沙嘴的商業重建項目，購入最後一個單位，統一全數業權，意味毋須進行強拍。

上述項目為尖沙嘴漢口道31至37號，地盤面積約9650方呎，伙拍加拿大及英國基金進行重建；佐敦項目位於南京街11至21號，地盤面積共約7250方呎。兩項目將提供合共逾20萬方呎甲級商業樓面。

2022年香港備受第五波疫情、美國加息等利淡因素影響，工商舖物業的成交價及成交量按年均大挫，惟面對本港與內地通關在即，美聯工商舖預期，只要美國經濟實現「軟着陸」，預計今年工商舖成交量，有望回升至5800宗，按年增加約三成。

鋑聯控股行政總裁（工商舖）盧展豪表示，去年工商舖成交量下挫，連同逾1億元公司轉讓成交在內，2022年工商舖成交量、金額分別錄4490宗及837.2億元，按年皆大跌約35.9%。

不過，受惠2022年低基數效應，加上本港持續放寬防疫措施、港府逐步解除出入境限制，復常在望，2023年工商舖市况有望見底回升，成交量料達5800宗，按年增加約三成，當中以寫字樓、商舖交投升幅更顯著。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥稱，去年全年商廈成交量797宗，按年跌約41.2%；成交金額同錄跌幅，按年跌約43.5%，僅錄218.8億元，指標甲級商廈、乙級商廈售價，按年分別挫4.1%及4.0%，中環甲級商廈售價更按年跌8.9%。

料甲廈需求升 空置樓面降

同時，截至去年12月底，中環甲級商廈空置率8.3%，東九龍更錄16.8%，拖累整體甲級商廈空置率升至10.3%；他預期，甲級商廈長遠供應量於2024年至2025年回落，隨着經濟復常，相信內地及海外企業再次來港，帶動需求回升。

美聯旺舖董事梁國文指出，2022年舖位買賣共錄1182宗、涉成交金額233.4億元，按年分別跌34.9%、40.8%，而2022年第3季四大核心區街舖空置率升至11.2%。

核心區商舖租售價料升10%至15%

不過，港府取消多項防疫措施，預計訪港旅客將增加，市場上的吉舖會逐步被消化，預料核心區商舖的租、售價格，可望按年升10%至15%，民生區舖位的租、售價格料按年升5%至10%。

特區政府積極發展新界用地，有買家近期以逾億元購入沙田一幅地皮；有關地皮位於沙田芙蓉泌村一帶，涉及約23萬方呎，買家曾以超過2億元連購九龍塘豪宅賢文禮士多個單位，以及斥資4.6億元銅鑼灣珀麗尚品酒店全幢。

資料顯示，鄰近馬鞍山郊野公園的沙田芙蓉泌村一帶多個地段，上月中以超過1.28億元售出，項目現為綠化及鄉村式發展用地，佔地約23萬方呎，以此計算，每方呎地價約550元水平。

佔地23萬呎 每呎地價550元

買家以芙蓉泌村集團有限公司作登記，公司董事為王丁本（Wang Benson），為中國新經濟投資（0080）非執行董事；據中國新經濟早前公布，王丁本於中國內地、香港及東南亞的商業及資本市場擁有逾10年經驗，現為恒合投資發展集團（柬埔寨）有限公司（一家於柬埔寨從事房地產投資、物業發展及酒店管理的公司）的董事。

買家曾在港掃九龍塘豪宅

可留意是，王丁本過往多次在香港置業，包括以共約2.33億元，向華懋一手購入九龍塘賢文禮士4個單位，且全部以公司名義入市，需付共近7000萬元辣稅。

另據購入時資料顯示，王丁本國籍為太平洋島國瓦努阿圖，報住地址為台北信義區。在2020年，王丁本以4.6億元向德祥地產（0199）購入銅鑼灣摩頓台7號珀麗尚品酒店全幢，以94間酒店房間計，每間酒店房約489萬元。

香港撤銷大部分防疫限制，加上香港與內地通關在即，近日各區商舖承租個案反彈。美聯旺舖江靜明表示，由鋑聯控股(00459)持有的西營盤皇后大道西222至224號地下連閣樓，由新派環保機構以平均每月租金約13.5萬港元承租，按物業買入價計算，回報率逾3.3厘，屬理想水平。

江又指，該地舖面積約1,500方呎，閣樓面積約1,270方呎，總面積約2,770平方呎，坐落於大單邊位置，鄰近港鐵西營盤站，平均成交呎租約90元。

隨着本港全面通關在即，加上農曆新年等多項利好因素，市場氣氛明顯向好，料商舖租賃及買賣交投在短期內持續上升，優質工商舖物業將吸引不少投資者入市。

去年本港樓市調整，個別業主調低叫價以放售重建項目；其中渣甸山睦誠道4號，當中83.33%業權，以現狀交吉於市場上標售，截標日期為2月23日，業主意向價5億元。

地盤1.3萬呎 重建樓面9832呎

上述物業全幢共六伙，地盤面積約13,109方呎，現規劃為「住宅（丙類）2」用途，最高地積比率為0.75倍；韋堅信測量師行物業發展及投資部副董事總經理許偉國指，睦誠道4號曾於數年前以意向價8億元標售，惟最終收回（當時為全幢100%業權）。如今業主以聯合招標形式出售，因應目前整體樓市氛圍不算熾熱，將意向價下調約三成以吸引發展商，投資者或用家入標。

可留意是，是次標售的業權份數逾八成，買家可透過私人協商或強拍途徑，購入餘下單位以整合業權，預料整個地段總收購成本約6億元，以可重建樓面約9,832方呎計，每方呎樓面地價約6萬元。

若比較2020年軒德蓀道6號屋易手的樓面呎價8.34萬元，反映目前意向呎價已有折讓。另外，買家整合業權後，可策劃重建為2幢實用面積各約5000方呎的獨立別墅、連佔地約4000方呎花園及泳池等設施，估計物業落成後每方呎叫價可逾12萬元。

羅守輝沽油麻地商廈賺9%

另外，近月連環沽貨的裕泰興羅氏家族成員羅守輝或相關人士，新近再沽出油麻地基利商業大廈4樓全層，單位面積約2154方呎，成交價約1550萬元，折合呎價約7196元；資料顯示，羅氏去年4月以1420萬元向舖王鄧成波家族購入，持貨約9個月，帳面賺約130萬元或9%。

新界區罕錄全層商廈買賣成交。沙田鄉事會路138號新城市中央廣場1座17樓全層寫字樓，以約1.15億港元登記售出，為近20年以來該廈首錄成交。

據了解，該單位建築面積約18,445方呎，以最新做價計算，成交呎價僅約6,235元。

據悉，該物業早前以約2.4億元放售，呎價約13,000元。

新城市中央廣場由新鴻基地產(00016)發展，其同時持有該項目商場及寫字樓絕大部分樓層。辦公大樓部分樓高15層，大廈商戶包括醫療中心、教育中心、跨國企業、金融機構及政府部門等。據市場資料，擁有該項目1座小部分寫字樓的私人業主，包括恒生銀行(00011)或有關公司，以及美國大通銀行。

利嘉閣(工商舖)地產表示，大角咀福全街20-28號地下F舖連一樓、二樓A室加平台及天台，總建築面積約1.18萬方呎。其中，二樓A室住宅單位實用面積約660方呎、平台實用面積約61方呎，業主意向售價7800萬元，不能分拆出售，現租客為護老院及地產公司，每月租金合共約21.42萬元，回報率約3.3厘。

該行指出，護老院一向是大樓面租務的重要支柱，即使在疫情影響下，護老行業的承租能力亦錄得些微升幅。是次放售物業坐落於大角咀發展中地段，坐擁大單邊優勢，除適合經營護老院外，亦適合其他行業使用。此類多用途物業，於鬧市中極罕有，能為投資者帶來可觀回報。

2022年即將完結，政府昨公布來季（即2023年1至3月）賣地計劃，由構思重建規劃至今歷時約20年的旺角洗衣街前水務署商業官地勢成焦點，雖然通關在即，惟市場氣氛淡靜下登場，其身價大縮水，由今年初最高估值達228億元，削減近一半，最高估值僅121億元，個別估值更低見約73億元水平，每方呎樓面地價4800元。有測量師指出，在經濟前景不明朗下，商用物業前景仍不被看好。

發展局長甯漢豪表示，政府將於來季推出旺角洗衣街商業用地，項目將提供逾152萬方呎商業樓面，為罕有九龍區大型商業用地，賣地條款要求中標發展商興建政府指定的社會福利設施、社區會堂、公共交通交匯處、過境巴士站及公眾停車位。雖然近期商業地招標反應一般，甯漢豪稱考慮到政策目標，上述用地於2019年改劃成商業用地，過去數年已處理道路刊憲及改善行人系統，由於地皮坐落人流暢旺的地帶，認為有需要盡快推出。

每呎樓面地價估值低見4800元

事實上，今年初公布的本年度賣地計劃時，市場對該地估值約152.41億至228億元，每方呎樓面地價估值約1萬至1.5萬元。不過，綜合測量師估計，上述項目最新估值介乎73.16億至121.94億元，預計每方呎樓面地價低見4800元，至最高8000元，即較年初時大跌47%至52%。

普縉助理總監（估值及諮詢）李雋傑表示，按現時經濟前景，加上美國息口走勢等不明朗因素，商業用地的前景仍欠佳，連同新近商用物業的成交價，故調低估值約40%，每方呎樓面地價由年初1萬元降至6000元。翻查資料，上述旺角前水務署地皮，政府早在約20年前已有計劃出售，並經歷長時間研究，終在2017年落實興建1幢逾70層高的摩天大廈計劃。

來季只推1幅住宅官地 涉490伙

另外，甯漢豪指出，來季只推出1幅位於荃灣寶豐路的住宅官地，料提供約490伙，較本財季（即10至12月）3幅官地預計可提供的2500伙大跌八成，而來季賣地計劃亦不涉及港鐵及市建局項目。該地皮估值約11億至15億元，預計每方呎樓面地價3500至4800元。對於近月政府接連以低於市場估值批地，甯漢豪表示，政府對每幅官地都有一個底價，由地政署專業估價師作出估算，批出地皮即代表有關價格是屬於政府願意接受的市價。她重申，政府有政策要持續推地，不能夠靜待經濟好的時候才推出土地，否則供應難達標。

對年初公布本年度賣地計劃所提及港鐵東涌東站項目，至今未有推出時間表，甯解釋該地主要支援東涌延線興建，政府希望有關支線明年動工，現時運輸及物流局正跟港鐵就延線協議商討，要待完成協議才推。她預計，來季有8個私人換地項目可於季內完成補價，料涉約2630伙，總計上述數個渠道，來季料可提供約3120伙，較上季減47%，連同首3個財政季度約12,950伙，全年預計提供16,070伙，超出全年供應目標1.29萬伙逾25%。

特區政府早前公布新一季度賣地計劃，當中旺角洗衣街前水務署商業地王，勢成市場焦點之際，有投資者搶先入市；其中盛滙商舖基金最新以1390萬元，購入洗衣街百寶大廈一個地舖，料作長線投資。

總面積750呎 呎價1.85萬

盛滙商舖基金創辦人李根興表示，基金最新購入的洗衣街155至161號百寶大廈地下161A號舖連閣樓，地舖面積約450方呎，閣樓約300方呎，即總面積共約750方呎，原業主叫價2400萬元，最新以1390萬元購入，呎價約1.85萬元，即減價1010萬元或42%。

他續指，上述舖位原由眼鏡店以月租5萬元租用，剛交吉，由於位處今季招標的前水務署大型重建項目對面，項目落成後該區必定更旺；此外，今年通關，人流必定上升，預期新租金約5萬至6萬元，回報4.3%至5.2%。

至於原業主，於2005年4月以833萬元買入，現帳面獲利557萬元或67%。

新世界2億售西營盤瑧璈舖

另資料顯示，新世界（0017）旗下西營盤瑧璈商舖部分，面積約15001方呎，上月初以2億元售出，折合呎價約1.33萬元，買家以Joint Ease Corporation Limited作登記，董事包括港區省級政協委員聯誼會副會長、中國和平統一促進會香港總會副會長王少華及相關人士；該舖現時總租金約60萬元，租金回報率約3.6厘。