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仲量聯行最新《香港地產市場觀察》報告指出,由於有全新商廈落成,令整體甲級寫字樓市場空置率,由9月底的10.5%,上升至10月底的11%。


該行指出,空置率上升主因是鰂魚涌太古坊二座及荃灣沙咀道1號項目落成,而分區統計,中環及灣仔/銅鑼灣寫字樓空置率分別微升至8.4%及9.7%,尖沙咀則由11.2%回落至11%。此外,新商廈落成其預租的個案獲計入後,也令整體甲級寫字樓市場在10月錄約47.9萬方呎淨吸納量。


仲量聯行香港董事總經理鮑雅歷表示,空置率上升主要原因是新供應增加。然而目前有不少租戶正趁市場不乏寫字樓選擇而物色更優質的辦公空間,新的優質商廈對吸引此類租戶具有優勢。


新近重大租務成交個案之一,為中銀人壽由尖沙咀環球金融中心遷至港威大廈第五座,租用約2.34萬方呎建築面積,於海港城內搬遷。


租金走勢方面,該行香港研究部執行董事黃志輝稱,10月整體市場租金按月進一步下跌0.6%。其中,灣仔/銅鑼灣和尖沙咀租金分別下跌0.2%和0.1%,而中環區錄得0.6%的最大租金跌幅。


來源:東方日報


最新一份《施政報告》建議放寬申請強拍門檻,將樓齡達50年或以上而少於70年的私人樓宇門檻,由八成業權降至七成,令舊樓收購步伐可望加快,近期就有業主將港島西半山般咸道35號戰前舊樓逾七成業權,以聯合放售形式推出市場。據悉,該項目市值約1.42億港元。


代理放售的中原(工商舖)周佩珊表示,上述物業位於西半山般咸道35號,是次放售部分包括地下連地庫、1樓及2樓,佔全幢約76.9%業權份數。物業地下及地庫面積同約1,600方呎,1樓及2樓面積則均約1,115方呎,合共樓面面積約5,430方呎,物業以交吉形式出售。物業毗連的般咸道24至30號已獲批建一幢27層高住宅。


周又指,該物業現為一幢樓高4層的二戰前西式建築物,地盤面積約1,648方呎,於2011年3月22日列為二級歷史建築。根據古物諮詢委員會資料,物業建於1941年前,設計蘊含殖民地建築風格與南亞特色。


來源:東方日報


已故「舖王」鄧成波的家族成員,近年接連放售物業,戴德梁行指,該家族放售屯門菁雋基座商場連車位,意向價3.88億元,扣除市值約3500萬元的車位部分,商場呎價約9176元。

戴德梁行資本市場部執行董事葉健均表示,商場位於項目地下至2樓,建築面積逾38,466方呎,其中商場面積35,562方呎,3個地舖面積約2904方呎,另有47個私家車位及5個貨物起卸位。業主曾接獲不少機構如特色餐飲、健身室、室內高爾夫球場,以及兒童遊樂場等查詢租務事宜,預計全數租出後,租金回報料高於5厘。

般咸道舊樓放售 市值1.42億

另外,政府早前提出建議放寬申請強拍門檻,樓齡達50年或以上而少於70年的私人樓宇門檻,由八成業權降至七成,吸引業主放售物業。中原(工商舖)商舖部副分區營業董事周佩珊表示,西半山般咸道35號,涉及地下連地庫、1樓及2樓,佔全幢約76.9%業權份數,現放市場上放售,物業地下及地庫面積同約1600方呎,1樓及2樓面積則均約1115方呎,合共提供樓面面積約5430方呎,物業以交吉形式出售。據知,項目市值約1.42億元,平均呎價2.62萬元。周氏稱,物業現為一幢樓高4層的二戰前西式建築物,地盤面積1648方呎,於2011年3月22日列為二級歷史建築。


來源:明報


再有舊樓強制拍賣個案落實拍賣時間,萊坊承土地審裁處令,將於12月1日以公開拍賣方式出售深水埗醫局街163至169號物業,底價為2.6億港元。


該物業坐落於深水埗醫局街西南側,靠近深水埗區北河街交界處。該區是住宅區,附近物業多為唐樓及高樓住宅大廈,地舖主要用作五金業和各式零售,步行至港鐵深水埗和南昌站需約10分鐘。


項目現狀為兩組大廈,第一組大廈為6層高建築並設有一道公用樓梯,第二組大廈為5層高建築並設有兩道公用樓梯。該地段面積約4,329方呎,現規劃為「住宅(甲類)6」。


來源:東方日報


有港島灣仔區舊樓申請增加發展密度以重建住宅物業。該區秀華坊31至36號及聖佛蘭士街8至12號物業,向城市規劃委員申請改劃用途,以重建一幢28層高住宅大廈,提供216個單位。


該發展項目地面積共約10.647方呎,呈「L」形狀,被劃作住宅(甲類)及住宅(丙類)等用途,現向城市規劃委員會申請改劃成住宅(甲類)9地帶,擬重建約99,018方呎住宅樓面,涉及地積比率約9.65倍,同時,亦提供約5,358方呎非住用樓面,地積比率約0.52倍。項目並設有約6,049方呎私人休憩用地。


根據項目所處的分區計劃大網圖,住宅(甲類)用地地積比率約8至10倍,視乎地盤類別而定,而住宅(丙類)用地地積比率只約5倍,物業高度最高為12層。該項目部分地盤的秀華坊31至36號,去年底曾獲批放寬高限,以地積比率5倍興建1幢15層高住宅,提供115伙。


上述最新發展申請文件顯示,項目擬議作住宅與藝術設施發展,主入口位於聖佛蘭士街的地下,而擬議的藝術設施則位於1樓及2樓,樓面面積約4,889方呎,佔住用樓面面積的5%。在秀華坊(即發展項目的1樓),將設有一間商店或咖啡館。住宅部分位於3樓的平台花園暨防火層以上,共有24個住宅樓層。


資料又指,是次透過整合7個較小地段,作綜合規劃及優化設計布局,改善城市景觀、區內環境、空氣流通及視覺滲透。該發展會提供一條闊4.5米至9米的24小時開放公共通道,而聖佛蘭士街地盤會後移10米,建立一個小廣場,並設有公共落客處。


來源:東方日報


恒地(0012)去年底以破紀錄價508億元購入中環新海濱3號商業地王,近期開始啟動。發展商早前向城規會提出文件,申請發展綜合辦公室、商業及零售發展等用途,及略為放寬建築物高度限制,總樓面161.46萬方呎,其中零售樓面涉約92萬方呎,即佔近六成,較毗鄰國金中心商場零售樓面約80萬方呎多15%;而項目設計圖亦曝光,以「橋」作為整個發展設計概念。

據城規會文件顯示,該商業地皮面積51.63萬方呎,現規劃為綜合發展區等,恒地提出作綜合辦公室、商業及零售發展和政府用途,略為放寬建築物高度限制。申請地點主要是空置土地,部分被郵政總局、天星小輪停車場、連接國際金融中心及中環碼頭的臨時行人天橋佔用等。

多過國金中心商場零售樓面15%

資料顯示,項目分東、西面兩個地盤,西面地盤以地積比率3.13倍發展商業部分,擬建3幢6至10層高物業,有關建築物高度限制最高為50米(主水平基準上,下同),而寫字樓主要在第2及3座。東面地盤則屬非商業部分,發展地積比率約0.48倍,擬建低層園景行人平台,並在平台下提供商業設施,包括重置後的天星鐘樓,建築物高度由原來的16米,申請放寬56%至25米,有別於西面建築物,東面建築物樓高僅1至2層。

總樓面161萬呎 重置天星鐘樓

整個項目總樓面約161.46萬方呎,當中零售樓面佔92.33萬方呎,佔整個項目的57%,而商廈樓面約69.13萬方呎,佔整個項目的43%,另提供大量公眾休憩空間,約30.95萬方呎。項目提供963個車位,當中325個為公眾私家車停車位。

項目將分兩期進行,第1期發展為3A用地,位於地盤北面、靠近中環碼頭,包括重置項目及現有公共設施,預計2026年完成,而第2期發展為3B用地,位於地盤南面、鄰近怡和大廈及皇后像廣場,預計2031年落成。

另私募基金豐泰地產或有關人士就灣仔秀華坊31至36號及聖佛蘭士街8至12號用地,向城規會申請以地積比率約10.17倍,重建1幢28層高的住宅大廈,提供216伙住宅,總樓面約10.44萬方呎。項目1及2樓設藝術設施,樓面約4888方呎,在1樓設1間商店或咖啡館,住宅部分位於3樓的平台花園及防火層之上。上述申請由堅雄有限公司、滿盈發展有限公司及仲堅有限公司提出,堅雄有限公司董事為岑婉詩、另外兩間公司董事為馬維俊,二人同屬豐泰地產要員,馬氏更是豐泰地產物業投資董事。


來源:明報


萊坊承土地審裁處令,將於11月30日強制拍賣牛頭角定富街71至79號舊樓,底價為1.415億港元。


該物業坐落於牛頭角定富街西南側,靠近觀塘道交匯處,附近物業多為中層住宅及大廈唐樓,地舖主要用作食肆,汽車修理廠和各式零售,步行至港鐵牛頭角站約5分鐘。


是次出售物業為一幢6層高大廈,設有一道公用樓梯,地段面積約2,787方呎,現規劃為「住宅(甲類)6」。


來源:東方日報


近年葵涌及荃灣區一帶多幢工廈先後向城規會申請重建及發展作數據中心,帶動該區的交投氣氛。有投資者接連購入葵涌根德工業大廈相連低層全層連貨車位,涉資約3,700萬港元,成交價低市價約一成。


中原(工商舖)馬健邦表示,上述成交單位為該工廈的6樓及7樓全層連貨車位,單位面積同約6,700方呎,成交價分別為1,750萬元與1,950萬元。其中,6樓全層連一個貨車位出售,整批物業成交呎價約2,611元,較市價低約一成,更為近年新低。上述物業由同一買家購入,向來有留意葵涌區工廈市況,今次有感業主叫價相宜,隨即入市購入心頭好。


馬續稱,資料顯示,原業主於1987年購入根德工業大廈6樓自用,當時購入價約228萬元,持貨35年,帳面獲利約1,522萬元,物業升值約6.7倍,同時,亦於2004年購入同幢7樓全層,並一直作長線收租用途,物業於短短18年間,帳面獲利約772萬元,物業升值約65%,而該單位月租約4萬元,租期至2023年7月。


來源:東方日報


雖然本港實施「0+3」,不過本港零售市道未有好轉,核心區舖位身價低處未算低。其中盛滙商舖基金最新以5000萬元購入銅鑼灣寶明大廈地下一個舖位,為該基金首次進駐銅鑼灣區,呎價僅約6.25萬元,對比同地段波斯富大廈一個舖位今年初成交呎價約10.3萬元,不足一年同地段街舖呎價大跌近四成。

盛滙商舖基金創辦人李根興表示,該基金最新購入的舖位為銅鑼灣波斯富街96至106號寶明大廈地下D舖,作價5000萬元,以舖位面積800方呎計,呎價約6.25萬元。目前商舖由時裝店以月租7.8萬元租用,租金回報僅約1.9厘。

時裝店7.8萬承租 低10年前近九成

李又稱,商舖正對利舞臺廣場,2011至2014年間此舖由喜運佳鐘錶店承租,月租高達55萬元,即現時租金由高峰下跌86%。資料顯示,原業主1993年2月2550萬元購入上述商舖及毗鄰C舖,單計今次已售出的D舖,帳面已獲利2450萬元。

事實上,舖市高峰期時,波斯富街一帶屢誕下多個舖王,但現時已風光不再,若撇除新世界(0017)正進行收購的波斯富街54至76號、利園山道5至27號快樂大廈等舊樓,同地段對上一個舖位成交為今年1月初,由胃仙U港、澳總經銷商全球藥業倫氏家族或相關人士,以7400萬元購入的波斯富街77至83號波斯富大廈地下A號舖,該舖位於今次寶明大廈舖位斜對面,面積約720方呎,呎價約10.3萬元,即今次成交舖位呎價於不足一年跌約39%。

盛滙商舖基金今次售出之舖位,亦鄰近資深投資者劉軍2012年以11.42億元、呎價約5.4萬元購入寶榮大廈前泉章居舖位,該舖當年除為區內最大額舖位買賣外,更一度成為全港舖王,以成交呎價而言,盛滙今次購入該舖呎價已進一步重返10年前水平。不過,劉軍2014年把地舖部分以2.1億元售予位元堂,2017年再以4.68億元沽出餘下部分予冠華鏡廠或有關人士,合共套現約6.78億元,帳面共蝕約4.64億元或四成。

凱施餅店6800萬沽漢口道舖

另外,被指拖欠部分員工的薪酬及強積金供款、並多次被業主入稟追討欠租的凱施餅店或相關人士,近月先後沽出多個舖位,市場消息指,由該公司持有的尖沙嘴漢口道53號地舖,面積約1000方呎,早前推出放售時有指市值約1.1億元,但據最新消息指,該舖最終以約6800萬元售出,呎價約6.8萬元。資料顯示,凱施餅店或相關人士2005年以4800萬元購入上述舖位,持貨約17年,帳面獲利約2000萬元或35%。


來源:明報


除商舖外,寫字樓租賃市場在疫情下亦最受打擊,過去名人租客雲集的中環長江中心,最新獲共享工作空間營辦商The Great Room租用全層樓面。The Great Room創辦人及行政總裁洪可珈表示,全新據點位於長江中心45樓全層,本月將投入服務,期望吸納科技、金融、專業服務公司的租戶,目標是明年首季出租率達70%。

私人辦公室每月會籍萬元起

洪表示,長江中心是The Great Room於亞洲的第8個據點,是未來數月內於亞洲新開設的三大據點之一,該據點設有22 間私人辦公室,包括兩個企業辦公室(Enterprise Units)、流動辦公桌(Hot Desk)和客戶專屬的流動辦公室(Hot Offices)的共享工作廳。私人辦公室每月會籍由1萬元起(以每張辦公桌計算),可同時使用位於太古坊一座、每月會籍由3600元起的流動辦公桌,而虛擬辦公室及一日通行證的價錢則分別為每月900及400元。她表示,全新旗艦共享工作空間提供更多設備,不僅設多用途活動空間、育嬰室、電話亭等,亦設符合人體工學家具、影音設備等,更設有駐場咖啡師為會員提供即場調製飲品。

洪氏表示,不少亞太區企業以內地為業務重心,會選擇在香港落戶或設據點,而本港自放寬檢疫限制後,全球各地對亞太區共享工作間的需求上升,旗下在太古坊一座的共享工作間的據點,現時出租率逾80%,以本地辦公室客戶為主。另集團計劃在新加坡及曼谷開設新的共享工作間,預計明年春季開幕,同時亦在上海物色地點設據點。她預計,未來共享工作間的需求將日漸提高。


來源:明報


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