美聯旺舖表示，旺角亞皆老街33號地下A2舖位獲台式飲品店承租，建築面積約560方呎，月租約5.2萬元，呎租約93元。

該行指出，業主早前投入6000萬元，重新裝修及提升舖位間隔，翻新及改裝地下至三樓，大幅優化商業樓層。項目的閣樓至3樓已經全數租出，只餘下地下部分擬拆成多間商舖放租；其中，E單位已於去年獲承租。

業主原擬把地下全層租予連鎖餐飲店，惟通關後的市況未如預期，本地餐飲業亦未見大肆擴充；加上業主看好新式餐飲行業具亮麗的發展前景，故決定改變策略，分間出租。

油塘一帶發展極速轉型，其中毗鄰港鐵油塘站的油塘灣綜合發展區（CDA），除了由多家發展商合組的財團計劃興建大型住宅項目，部分沒有參與該財團的地段業主，亦謀求發展機會。城規會明日（周五）將審議當中榮山工業大廈所在用地由CDA地帶改為商業地帶的申請，規劃署原則上不反對，料很大機會獲城規會批准。

由CDA地帶轉商地

榮山工業大廈位於茶果嶺道428號，位處油塘灣CDA的西端，佔地約4.95萬方呎，香港經貿商會會長李秀恆或有關人士去年向城規會申請把該幅土地由CDA範圍剔出，並改劃作「商業（1）」地帶，擬把現有工廈重建為1幢28層（另設5層地庫）的商業樓宇，總樓面面積約54.47萬方呎，預計2030年落成。

規劃署指出，該用地位處整個油塘灣CDA的邊緣位置，可以自行發展，加上油塘灣CDA本身亦計劃分期興建，把榮山工業大廈的用地剔出，對整個CDA的發展影響有限，而其發展密度與毗鄰用地非不協調，故不反對該申請。

全城起動大搞夜市激活本港消費，核心零售區銅鑼灣自然受惠，令零售商看好消費前景，毗鄰港鐵銅鑼灣站的黃金廣場地下6及7號舖，剛獲時裝店以每月約18萬元承租，呎租約118元，惟相對該舖高峰期呎租仍低約83%。

中原（工商舖）商舖部高級分區營業董事黃新宇表示，軒尼詩道502號黃金廣場地下6及7號舖，建築面積約1516方呎，剛以每月約18萬元租出，呎租約118元，租客為時裝店。

每呎118元 高位跌83%

資料顯示，上址已交吉約3年，6號及7號舖於2017至2020年曾獲六福珠寶連同附近舖位一併承租，當時總建築面積約4845方呎，高峰期月租約達350萬元，呎租約722元，即最新呎租較高位低約83%。

近期銅鑼灣零售區舖位交投氣氛明顯好轉，如銅鑼灣廣場1期地下G15至G18號舖獲珠寶品牌以每月36.8萬元續租，舖位建築面積共約2188方呎，呎租約168元。黃新宇相信，隨着政府積極推動夜間經濟的協同效應下，將吸引更多餐飲及零售品牌進駐舖位市場，當中銅鑼灣等地核心消費區舖市將會先行。

另外，美聯旺舖董事梁國文說，獲業主委託獨家代理旺角亞皆老街33號地下舖位放租事宜，繼早前租出E舖後，A2號舖日前獲台式飲品店承租，建築面積約560方呎，月租約5.2萬元，呎租約93元。

他透露，目前亞皆老街33號地下仍有約2470方呎待租，最多可分間為4個舖位出租。

中港全面通關後，本港零售商舖租賃氣氛曾明顯轉為熾熱，惟數個月後熱情冷卻，市況不似預期。市場數據顯示，7月各區舖位租務成交量都較今年3月的高位顯著下挫，部分地區如銅鑼灣及上水跌幅高達六成，兩區交投更較去年12月通關前還少約三成及逾四成。

根據中原(工商舖)數據，7月銅鑼灣舖位交投回落至約16宗，較3月高峰期約39宗，大幅減少約六成，較6月亦顯著下跌約15.8%。至於成交金額錄約469.7萬港元，較高位約796萬元減少約41%，按月勁挫約46.3%。

若比較去年12月未通關前，該區7月錄得的舖位租務數字還少約30.4%。而今年首7個月共有約137宗成交，對比去年同期亦少約5宗，跌幅約3.5%，反映該區通關後舖市未有明顯改善。而該區上月截至13日近半個月，暫只錄約3宗舖位租務成交。

向來是水貨客天堂的上水，7月只錄7宗租賃交投，已連續4個月僅錄個位數，較今年3月高峰大減約63.2%。期間涉及租金約146.5萬元，較今年3月高位約184.3萬元下跌約20.5%。比較去年12月，成交也減少約46.2%，市況同樣較差強人意。該區上月約兩個星期，更只有一宗成交。

相對地，核心購物區之一的尖沙咀及旺角商舖走勢較好。其中，尖沙咀7月錄35宗租賃成交，較今年高位少約38.6%，涉及租賃金額約817.2萬元，亦下跌約21.9%。而對比去年12月，交投量則升約2.9倍。8月約首兩周則錄約23宗交投，為各區最多。

旺角區7月錄約41宗租賃個案，惟較高位仍少約37.9%，租金涉額約456.4萬元，低約48.2%。8月首兩周暫有11宗成交。而中環7月錄23宗成交，較今年3月高位僅減少約11.5%，成交金額共約339.36萬元，亦下跌約29.4%。上月首兩星期只錄5宗租賃。

中原(工商舖)董事總經理潘志明指出，舖位租賃市況於2月通關後變得活躍，但其後經濟復甦速度不似預期，外地遊客來港未算踴躍，內地客亦不像過往「大豪客」消費模式，改以觀光感受香港文化旅遊為主，故近月舖位租賃市況有所放緩。不過，相比去年通關前市況，現時各區舖位租務交投已明顯反彈，特別是尖沙咀及中環區。他又指，舖位市道要回到疫情前水平，相信仍要一段較為漫長的時間。

戴德梁行執行董事及香港商舖代理及管理服務主管林應威表示，今年第二季起不少港人都北上消費或去外地旅行，對本地零售商戶打擊很大，而內地旅客消費模式亦改變，主要是購買日常個人用品，消費力較以前減弱，相信與內地經濟不佳，加上內房企業爆雷，令本港零售市場走勢不似預期。

他預期，今年本港舖位租金將會橫行，未來要看美國息口走勢、內地政府對地產市場有否新政策等，故直至明年底才可以較為樂觀。隨着本港舖位租金回落，反而吸引不少內地的品牌計劃進駐本港，包括有飲食、娛樂、生活百貨及零售業。

本港核心購物區之一的銅鑼灣罕現街舖蝕價放盤。中原(工商舖)鄧銘揚表示，是次代理放售區內利園山道61至73號寶榮大樓地下G及H號舖位，建築面積合共約1,800方呎，屬核心區罕有相連地舖。叫價約1.68億港元，平均呎價約9.3萬元。

資料顯示，該舖由鄧成波家族持有，於2017年以約2.08億元買入，若物業日後以意向價售出，粗略估算帳面需蝕讓約4,000萬元，幅度約19%。

鄧指，物業毗鄰波斯富街，附近有多個購物熱點如時代廣場等，屬區內優質舖位。據了解，業主為增加項目的吸引力，加上近期市況吹淡風，故不惜以蝕讓價作招徠。

中原（工商舖）商舖部分區營業董事鄧銘揚表示，銅鑼灣利園山道61至73號寶榮大樓地下G及H舖，建築面積合共約1800方呎，以意向價約1.68億元放售，呎價約9.33萬元。資料顯示，物業由資深投資者「舖王」鄧成波家族在2017年以約2.08億元買入，若日後以意向價售出，賬面需蝕讓約4000萬元，幅度19.2%。

鄰近港鐵宋皇臺站的賣地表九龍東啟德第2A區2號及3號商住項目，將於本周五（8日）截標，其佔地約14.53萬方呎，商住樓面面積上限約99.23萬方呎，綜合測量師估計，地價約44.7億至59.5億元，每方呎樓面地價（樓面呎價）約4500至6000元。發展商另外須興建一系列社福設施，包括長者鄰舍中心和男童院等。

恒地（00012）等多家發展商合作發展的油塘區油塘灣大型住宅項目（下稱油塘灣項目），正處於換地申請階段。近日有市場消息指出，政府最新就該項目提出每方呎樓面地價（樓面補價）約6000元的補地價，折合金額約245億元，惟未獲發展商接納。恒地接受查詢時指出，補地價正在上訴中，不便置評。

前述油塘灣項目，毗鄰港鐵油塘站，位處高輝道和茶果嶺道一帶，由恒地、新世界（00017）和九龍倉（00004）等多家發展商和地皮業主合作推展，根據恒地的年報，該財團於2020年7月接納政府的初步換地條款，惟補地價金額則在上訴中。資料顯示，屋宇署於2017年7月就該址批出建築圖則，可以興建30幢樓宇，總樓面面積約408.8萬方呎。

每呎樓面地價傳約6000元

最近有市場消息指出，政府曾在2020年提出首個補地價金額建議，未獲該財團接納，近月第3次提出建議，涉及的樓面補價約6000元，即補地價金額約245億元，尚未獲得發展商首肯。有傳聞指發展商認為補地價連同利息成本和建築費等，每方呎樓面總發展成本將達1.5萬元，屬於過高水平，故未有接納。

政府宣布，行政長官會同行政會議（統稱為行會）昨天批准港鐵（00066）上水北環線古洞站和屯門區的屯門南延線項目之財務安排，兩個項目的總發展金額料約256億元，政府將向港鐵就兩區提供共4幅土地作商住等模式發展，以作為財務資助，惟港鐵未來須逐個項目再與政府磋商補地價。

港鐵預計前述兩個項目本月動工，古洞站項目率先於2027年12月完成，屯門南項目則料2030年底前竣工。

政府提供4地作財務資助

政府表示，運輸及物流局已和港鐵簽訂工程項目協議，前述兩個項目均以「擁有權」模式推展，港鐵負責融資、設計、建造、營運和維修，古洞站的預算約98億元，包括古洞站建造成本約59億元，以及39億元用作港鐵就北環線主線的詳細規劃和設計與部分前期工程的開支，而屯門南延線的建造成本料約158億元。

為向港鐵作財務資助，行會批准向港鐵批出古洞站附近的古洞北第20、22及25區共約4.74公頃商住用地的物業發展權，按「設有鐵路」基礎評定十足市值地價（下統稱為補地價）時，扣除約151.6億元以作財務補貼。

參考城規會資料，該3幅土地分布於古洞站的南北兩旁，亦鄰近擬建的公營房屋，估計可建樓面面積326萬方呎。

就屯門南延線項目，毗鄰該線的屯門第16區約6.11公頃商住用地，將會批予港鐵，並在補地價時可以扣除約242.01億元。

資料顯示，第16區用地鄰近「居屋2023」全新屋苑之一的屯門兆翠苑，可建樓面面積約428萬方呎，預計可興建18幢樓宇，估計提供約8148個單位，供約2.2萬人居住。

疫情改變全球商業營運及傳統的工作概念，加上環球經濟疲弱，影響到寫字樓租戶對租用辦公室的需求。高力最新發布的《香港寫字樓租戶調查2023：確定新常態》研究報告中指出，有達58%企業在未來兩年不會擴充現有辦公空間，23%則計劃縮減規模。該行指出，現時市場對寫字樓需求疲弱，通關未能帶動復甦。

高力在今年6月底至8月初進行調查，訪問了321個本港寫字樓租戶對未來前景的展望，以了解企業對辦公空間的需求看法，受訪對象有53%為本地公司、歐洲企業佔13%、11%屬亞洲企業、中國內地及北美各佔10%，餘下為全球其他地區的公司。

調查問及企業在未來兩年的租賃計劃，有58%受訪者表示將會計劃留在現有的辦公空間不作任何租賃部署；23%計劃縮減寫字樓規模以節省成本，即欲留在原址及收縮的企業合共佔約81%。而有6%受訪者計劃搬遷辦公室，但保持現有辦公空間面積；餘下13%則有較大的擴張意欲。

首要考慮控制節省成本

雖然疫情令在家工作的模式普及化，影響企業的辦公室面積的需求。調查顯示，在家工作政策並非企業縮小辦公室規模的主要因素。在有意縮減寫字樓規模的企業中，控制和節省營運成本為租戶首要考慮，亦有企業因業務萎縮而縮減寫字樓面積；有部分受訪租戶則把業務轉移至中國內地及新加坡等地。

根據調查，未來兩年計劃縮減寫字樓規模的企業主要來自製造業、採購與貿易以及航運與物流業，相信是受到全球需求疲軟和貿易摩擦加劇所致。反觀資訊科技業、銀行與金融以及保險業最有可能擴張業務。在考慮未來寫字樓租賃策略時，現時上環、灣仔和銅鑼灣的寫字樓租戶當中，約40%有興趣於租約完結後搬遷至中環或金鐘核心商業區，反映開始出現「再中環化」的傾向。

高力指通關提振未達預期

儘管營商環境偏弱影響到租戶對辦公室的需求，但調查反映企業對復甦的信心和情緒正在逐漸改善，約41%受訪者對未來3年內行業前景持「正面」或「非常正面」態度，對前景持「負面」態度僅22%。

高力香港商業物業服務主管顏慧萍表示，原先預期中港通關可扭轉寫字樓租賃市場的局面，但最終只有在第一季收到較多企業對租賃寫字樓的查詢，最終不少未能轉化為成交個案，「只是比疫情期間好，但同預期有落差」。

她認為，環球經濟差，不少公司業績欠佳，雖然本港寫字樓租金已較高位下調25%至30%，但搬遷需投入裝修費等成本，故在「外資少咗、中資又卻步」下，需求大減。不過，明年市場未有主要新供應落成，至2025年才有470萬方呎新寫字樓樓面落成，料對短期租金壓力不大，今年餘下時間租金將橫行。